Achat d’un bien immobilier à crédit

Par Jean Christophe Bataille.

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J’ai dit dans le dernier Forecast qu’il était temps pour les acheteurs à crédit de commencer à regarder le marché immobilier.

Les baisses de prix vont certainement se poursuivre en France cette année en créant de nouvelles opportunités. Les taux devraient rester encore relativement sages pour 2010. Il faut toutefois bien comprendre qu’une hausse brutale de ceux-ci, même si elle contribuait à faire baisser les prix des biens, pourrait rendre l’investissement plus coûteux à terme et faire perdre l’avantage de l’érosion monétaire à venir.

Retenez qu’un crédit sur 100 000 euros coûte 145 435 euros au taux de 4 % sur 20 ans et qu’il coute 200 545 euros au taux de 8 % sur 20 ans, et qu’il faut donc une baisse très significative des prix pour équilibrer une hausse des taux qui pourrait d’ailleurs être beaucoup plus importante en cas d’enclenchement d’une vraie spirale stagflationniste. Nous avons par exemple connu des taux de crédit à 14 % dans les années 70-80.

Il faut bien comprendre que la stratégie qui consiste à n’engager une opération d’achat que si les rendements sont au minimum à 8 % n’est pas une bonne solution si l’acquisition se fait à crédit car seul le différentiel de taux compte. Je m’explique : un rendement locatif de 8 % avec des taux d’intérêt à 10 % est moins rentable qu’un rendement locatif à 6% et des taux d’intérêt à 4% car le différentiel de taux passe de -2 (perte) à +2 (gain).

Le rendement locatif doit par ailleurs être ajusté de la taxation des revenus fonciers qui n’a cessé d’augmenter au cours des années. Bien sur, les opérations réalisées dans le neuf offrent une fiscalité plus avantageuse mais celle-ci est souvent incluse dans le prix de vente du promoteur qui est bien supérieur à celui de l’immobilier ancien.

La baisse des prix des deux ou trois années à venir en monnaie courante n’a donc d’intérêt, si les taux augmentent, que pour les acheteurs au comptant et dans la limite de l’évolution des indices des prix à la consommation et des salaires à l’horizon de quelques années car à cette échéance, les prix de l’immobilier pourraient à nouveau augmenter en monnaie courante.

Comme souligné précédemment, l’utilisation d’un PEL ou d’un CEL qui permet de remunérer son cash tout en garantissant son futur taux d’emprunt à un niveau raisonnable est une solution qui permet de se retrouver dans la situation d’un emprunteur au comptant et donc de pouvoir attendre une baisse supplémentaire des prix. Sinon le risque est grand de manquer l’opportunité d’un financement à bon compte.

Il faut donc commencer chercher de belles occasions dans l’ancien bien situé, en privilégiant le rendement. Pour les niveaux de taux actuels des rendements locatifs de 7 à 8 % en particulier si on utilise une cascade d’investissement avec travaux d’amélioration qui permettent de déduire et reporter du déficit fiscal foncier sur les années à venir, est attrayante. Les situations difficiles qu’engendre la crise peuvent être à l’origine de baisses importantes des prix en particulier sur les biens qui nécessitent des travaux. Il y a du 7 % de rendement dans des quartiers de qualité de quelques villes de province si on se donne la peine de chercher de bonnes affaires. Avec des taux à moins de 4 %, ca fait déjà 3 % de différentiel de taux. Le jeu, c’est de trouver des rendements locatifs de 8 %. Quand on n’est pas sur le marché, les bonnes affaires profitent à d’autres …

Une autre régle : il n’y pas de bonne affaire dans le neuf. La loi Scellier fait grimper les prix et les promoteurs ont fait baisser leurs stocks.

Sachez également que dans le contexte de dévalorisation monétaire actuel, les financements doivent impérativement être réalisés à taux fixe.

Dites vous enfin qu’être en permanence à l’affût et avoir de bonnes relations avec les professionnels de l’immobilier est fondamental pour dénicher de bonne affaires.

Attention cette stratégie d’investissement n’a de pertinence que parce que nous pensons que les taux d’intérêt long terme finiront par exploser et que l’issue de cette crise est stagflationniste. Les rendements immobiliers monteront, mais pas à cause d’une importante baisse des prix de vente en monnaie courante mais parce qu’à terme, les loyers monteront plus vite que les prix de vente … Le postulat est toujours le même, une hausse des taux freinera l’économie, mais n’empechera pas la dévalorisation monétaire.

J’expliquerai dans un prochain article pourquoi je pense que la situation occidentale est différente de la situation japonaise des années 90. En cas de déflation longue à la japonaise, il serait bien sûr urgent d’attendre mais le risque est grand pour l’investisseur immobilier de croire à cette issue aujourd’hui.

50 réflexions au sujet de « Achat d’un bien immobilier à crédit »

  1. Merci jean-Christophe d’avoir initié cet article sur l’immobilier.

    Nous en avions déjà discuté à plusieurs reprises.
    La complémentarité des interventions sur ce sujet est très intéressante : en effet en tant qu’ingénieur génie civil -dont 3 ans en bureau d’études exclusivement au service de promoteurs
    immobiliers- je peux répondre aux éventuelles questions techniques des lecteurs.
    Ma connaissance interne, en phase travaux, du processus de construction et de promotion immobilière de logements, me fait confirmer le point suivant qui a été évoqué dans cette file : l’opération
    la plus rentable pour les gros patrimoines consiste à faire construire sa propre opération immobilière.
    Se substituer au promoteur et endosser le rôle de maître d’oeuvre est le procédé le plus rentable, mais cela nécessite de bonnes connaissances et une forte implication. La rationnalisation d’un
    bâtiment par un ingénieur expérimenté affilié au maître d’ouvrage* peut conduire à une économie de 15% minimum à prestations comparables sur les coûts de construction pour le bâtiment. Conjuguée à
    la disparition de la marge du promoteur, les gains potentiels sont très élevés – de l’ordre de 30 à 40% vis à vis du prix au m2 pratiqué à un investisseur en bout de chaîne.
    [* c’est à dire, ayant le pouvoir décisionnel total sur le cabinet d’architectes lors de la phase de conception; ce qui n’est hélas jamais le cas].

    Daniela

  2. Ayant travaillé dans le bâtiment quelques années, il me semble qu’il est difficile en achetant dans l’ancien d’être sur de ne pas avoir de frais annexes élevés et non budgétisés au départ (gros
    travaux de rénovation, de mise en conformité, état parasitaire etc….).

    Acheter un bien ancien de qualité intermédiaire en vue d’une location est souvent une loterie. Les dépenses inhérentes à la vétusté peuvent largement dépasser le prix de revient d’un
    bâtiment  équivalent en neuf, et on aura toujours un vieil immeuble. Il est impératif de se faire épauler par un homme de l’art dans ce cas.

    Il est vrai aussi que les malfaçons dans le neuf sont monnaie courante (construction en ex zone inondable, études de sol non faites, malfaçons touchant la structure,  etc…)

    Pour moi la meilleure solution en matière d’investissement immobilier pour un particulier est une solution de maçon.

    Acheter un terrain sur un secteur connu et faire bâtir en étant maître d’œuvre. On peut choisir ses entreprises et réduire significativement les marges des intermédiaires. C’est aussi
     un investissement important en temps et en énergie.

    Habitant en zone touristique j’ai l’intention d’acheter un terrain et d’y faire (faire ?) des appartements de vacances, pas d’impayés, moins de conflits dans la durée et une rentabilité
    supérieure.

    Mais tout le monde n’a pas forcément d’affinités avec truelle et équerre.

  3. Bonjour Bruno,
    Je ne peux que plusser. L’autoconstruction est à mon avis le moyen le plus astucieux de se faire un gros patrimoine avec le temps en partant de rien.  A recommander à tous les gens,
    professionnels ou particuliers, qui maitrisent les techniques de la construction. Cela demande toutefois du boulot et l’envie de faire du travail manuel durant son temps de loisir … Pour les
    passionnés !

  4. c’est aussi ce que j’en pense : on économise la marge et les charges sociales des entreprises concernées.
    je continue aussi à penser qu’à part sa résidence principale, il est urgent d’attendre (je suis déflationiste au moins jusqu’a 2012) et qu’il est plus simple de rester assis sur ses liquidités
    (perso CEL postal au plafond, position baissière max 15%, projet de construction RP)

  5. Bonsoir à tous,

    Je profite de cette file pour reposer une question que j’avais posée dans un Forecast (mais restée sans réponse car un postée peu tard, i.e tout à la fin des commentaires), file où elle sera
    surement + appropriée.

    Comment doit-on entendre/évaluer le pourcentage des Forecast dédié à l’immobilier : part amortie du bien ou valeur totale du bien ?
    La réponse est peut-etre d’ailleurs à adapter en fonction de la taille des patrimoines (petit, moyen, gros) ?

  6. Bonjour Jean-Christophe,

    Mea culpa, la réponse existe effectivement…

    donc If prendre plutôt la valeur totale du/des biens sans considération d’amortissement. Je suppose qu’on peut raisonner également comme ça sur le patrimoine moyen qui n’existait pas à l’époque de
    la réponse ?

  7. Jean Christophe bonjour

    Je viens de visiter à la Roche sur Yon une maison / appartement en hypercentre, très bien située, dans une zone piétonne et commerciale, architecture des années 70. En voici les caractéristiques :
    Une mini entrée avec escalier, à droite une porte qui mène à  un « studio » de 11m2, avec douche, WC, un bar et de quoi mettre un clic-clac pas grand. A louer à un étudiant ou un apprenti, à
    tout casser 9 à 10 mois par an. On ressort du studio, on monte l’escalier. A l’étage, un appartement, 30 m2, cuisine, salon avec chambre en mezzanine (13,5m2, non comptés dans la surface totale car
    1m60 de hauteur plafond.) Pas d’humidité, mais des travaux à prévoir (de 6 à 8000 euros je dirais, pour refaire un parquet flottant, séparer le compteur électrique et le compteur d’eau sur les deux
    appartements, ajouter un ballon d’eau chaude à l’étage, repeindre, défoncer deux ou trois trucs.) Il est vendu à 780000 euros FAI. Les deux loyers feraient 600 euros à tout casser. En comptant
    l’ensemble, PDV + frais de notaire + travaux, j’obtiens une rentabilité de 7,8 %
    Sur le DPE, l’ensemble est à 387kw/h par m2 et par an. C’est énorme. Impossible à mettre aux normes 2012 le cas échéant. Pas de charges locatives car pas de syndic, il y a un escalier commun à deux
    appartement mais c’est tout.
    Pour l’achat : l’emplacement idéal, la rentabilité, pas de syndic.
    Contre : la performance énergétique, les travaux, le studio trop petit, pas évident à louer.

    Il est possible aussi après travaux de faire un genre de triplex.

    Puis-je avoir ton avis avec ces données ? Quels seraient tes conseils en cas d’achat ? Grand merci Jean Christophe.

    Edgar

  8. Bonjour edgar,

    J’aime bien ce genre d’affaire. Le rendement est élevé, c’est bien placé. Tu peux le louer et faire les travaux de mises aux normes énergétiques plus tard en défiscalisant quand les
    loyers auront grimpé un peu.

    L’écueil principal il faut que tu soit sur de louer. Ou en est le marché locatif dans le coin ? Ce n’est pas une grande ville. Il faut un bon emplacement et un bon quartier.

    Ça ne doit pas se bousculer pour acheter de l’ancien en ce moment dans ton coin. Essaie de faire trainer et faire baisser le prix de 10 % ce sera autant de pris pour le rendement mais arrange
    toi pour acheter tant que les taux sont bas. Pas évident en ce moment deleveraging d’un coté et dettes importantes des états, entre les deux les taux long balancent :-) Ça n’est bien
    sur intéressant que si tu achète un max a crédit et à taux fixe.

  9. Merci Jean Christophe Concernant le marché locatif, eh bien à dire vrai le Nord Vendée est une région très attractive, il y a des flux migratoires importants, la vie n’est pas chère, et il y a du
    boulot. Il y a beaucoup de bien à louer qui ne trouvent pas preneur, certes, mais apparemment c’est à cause de charges locatives élevées (de 70 à 200 euros pour certains biens, c’est énorme). Je ne
    sais pas si on peut faire trainer la négo car ce genre de bien est rare et trouvera vite un acheteur.

  10. En complément d’info, l’agence me conseille de former une SCI pour cet achat, sachant que nous aimerions, pour notre résidence principale, faire construire dans les deux ans une maison en bois (un
    cube + un poële à bois). Il serait dès lors possible de faire passer les travaux en frais, et également je pense de défiscaliser une partie des intérêts du prêt, non ? Conseilles-tu un prêt de très
    longue durée (25 à 30 ans) ou plus court (20 ans). Cette durée nous donnerait un remboursement mensuel de 500 euros environ.

  11. Pour la défiscalisation sauvage, je te laisse juge.
    En revanche pour la durée de crédit il faut une durée moyenne pour ne pas enrichir ton banquier mais suffisammment longue pouvoir profiter à terme de l’inflation. aujoud’hui je prendrais 15 ans si
    ta tréso le permet.

  12. Concernant la durée du prêt, j’aimerais que le montant du remboursement soit – au pire – égal au loyer minimum possible. Du coup une durée de 15 ans, c’est limite (environ 600 euros par mois de
    remboursement, c’est le grand maximum de ce que nous pourrons obtenir niveau loyer…). Dans l’idée, l’idéal serait une marge de quelques dizaines d’euros entre la mensualité et le prêt, pour la
    taxe foncière et les éventuels travaux à effectuer. Mais je peux me tromper. Comme tu l’indiques justement, si l’on table sur une augmentation régulière de loyer, le différentiel se ferait dans la
    durée. Mais si nous sommes dans un scénario déflationniste sur dix ans comme le pense Loïc sur Tropicalbear… je sais ce que tu penses de cet option, et j’aurais tendance à être de ton avis, mais
    bon… Ok merci pour ta réponse. Et, euh, qu’entends tu par « défiscalisation sauvage » ? Dois-je y voir une pointe de désapprobation ou une mise en garde de ta part ?

  13. Jean Christophe, je reviens à la charge sur ce sujet, mais cette fois ci pour des amis. Voici leur situation : commerçants (bouchers charcutiers traiteurs), on leur propose d’acheter les murs de
    leur commerce + un logement à l’étage qu’ils occupent actuellement en location. Le commerce est bien situé (centre bourg sur rue passante + parking ) et profitable, notamment grâce à l’activité
    traiteur. J’ai appliqué pour le logement + leur commerce un calcul de rentabilité – (loyer supposé x 12 / prix d’achat), j’obtiens 9,5 % s’ils négocient le prix de vente de 10% . Sur 15 ans avec un
    taux à 3,75%, les mensualités du prêt (1368,00) seront inférieures au loyer qu’ils paient (1440) à ce jour. Ils ont en sus encore trois ans de remboursement pour l’achat du fonds de commerce. (prêt
    sur 7 ans). Mais peut-on appliquer ce calcul de rentabilité à un local commercial ?

  14. Jean Christophe, c’est encore Edgar, et, vu que tu n’as pas répondu à ma question précédente, je me dis que je dois être lassant, sans doute… je te comprends, je sollicite beaucoup et apporte
    finalement très peu au site. Cela ne m’empêche pas de te tenir au courant de ce projet immo personnel (l’ensemble studio T1 sur la Roche sur Yon). J’ai fait une offre, sans négociation. Pourquoi ?
    Le vendeur, muté à Tahiti, souhaite vendre vite et a calculé le prix de vente en se basant sur son tableau d’amortissemen, apparemment sans chercher la PV. Pas de négo sur les frais d’agence, qui
    sont de 5,5%, ce qui est peu au vu de la surface et du prix du bien (l’agence annonce des frais à 9,5% pour ce type de bien). Quoiqu’il en soit, le net vendeur est à 72000, les frais d’agence à
    6000, frais de notaires : 5500, travaux à prévoir : 4 à 6000 euros + garantie hypothéquaire : 2000. Total du prêt envisagé, qui financerait l’ensemble : 91000 euros. Tiens, ça fait beaucoup, tous
    ces frais annexes, d’un coup… Rentabilité brute maximum (avec 600 euros de loyer par mois) à partir de ce chiffre : 7,91 %, hors défiscalisation sauvage. rentabilité brute minimum (avec 500 euros
    de loyer par mois) : 6,6 % Un courtier est passé aujourd’hui. C’est la banque qui le rémunère, 1% du montant du prêt : pas de frais versé par l’acheteur. Il m’a aussi parlé du prêt in fine, sans
    toutefois me le recommander. Je ne connaissais pas ce type de financement, trop attractif pour être honnête, non ? Je signe demain le compromis, 7 jours de rétractation possible. Mais j’apprends
    ceci : La ville de la Roche sur Yon est dans la liste des villes classées « à risque » pour les investissements en loi Scellier, selon une étude du crédit foncier. Voici le lien :
    http://www.immobilier-danger.com/Loi-Scellier-les-60-villes-a-172.html Le site est franchement pas mal, très informatif. Le consulter m’amène évidemment à douter de la validité de mon achat. Voici
    le lien principal du site : http://www.immobilier-danger.com/ d’autres liens : Un autre : http://www.votreargent.fr/immobilier/le-credit-foncier-rappelle-les-investisseurs-a-la-prudence_107555.html
    Voici un lien contradictoire : http://www.impots-loi-scellier.com/etude-du-credit-foncier-sur-les-risques-de-linvestissement-en-loi-scellier.html Qu’en penses, tu, Jean Christophe ? Ma nature
    prudente, liée à ma naîveté, me pousse à la prudence, et m’amène à me renseigner beaucoup, beaucoup… Ah, et j’ai trouvé cette astuce pour réduire les frais de notaire :
    http://www.immobilier-danger.com/Frais-de-notaire-des-astuces-pour-193.html à bientôt, merci de ta réponse le cas échéant Edgar

  15. Bonsoir Edgard,
    Je n’avais pas vu ton avant dernier post. Désolé.
    Les rendements sur investissement en local commercial sont aussi bons que les appartements si et seulement si la pérennité de la valeur locative est assurée : emplacement ++++. sinon moins de
    rotations des locataires. C’est nettement mieux.

  16. Edgard,
    Tu as raison d’etre prudent.
    Tu es dans l’ancien donc tu ne devrais pas subir les problèmes du à la loi scellier : prix du neuf trop élevé.
    Ton seul risque, je te lai déjà dit, c’est que tu surévalue le marché locatif. S’il y a eu beaucoup de Scellier dans ta ville le marché peut s’etre desserré et l’excès d’offres fait baisser les
    prix des loyers dans le neuf puis dans l’ancien. Tu te retrouves dans une situation ou le loyer que tu peux tirer de ton logement devient inférieur à tes prévisions. Ton atout réside que meme en
    baissant leur loyer les scellier sont souvent supérieurs au loyer dans l’ancien. ET quand les locataires osnt à 30 euros près tu emporte la décision si ton bien est joliment rénové. Mon conseil,
    cours les agences immobilières en disant que tu cherches un appartement à louer et tu pourras probablement trouver des biens similaires au tien pour connaitre leur vraie valeur locative. A ce
    chiffre, ote 5 à 10 % de baisse éventuelle pour avoir ton rendement locatif de départ.

  17. Bonjour à tous,

    vous indiquez qu’il faut diversifier son patrimoine avec de l’immobilier. En France, le prix au  m² m’inquiète et même si il s’avère que ce ne sera que la stagflation, l’impayé peut être
    douloureux. J’ai donc recherché en Europe et j’ai poussé sur l’allemagne (et Berlin). Là, les prix au m² sont très inférieurs à la France.
    Que pensez vous de cette idée? . quelqu’un connait il un genre de SCPI (ou Reit) qui soit orienté sur l’allemagne.
    En effet, l’investissement en « direct » avec locataires « Allemands » doit être difficile et le faire à « distance » est susceptible d’être trop risqué.
    Merci de toutes les idées

  18. Bonsoir fabien,
    Berlin est beaucop moins cher que les grandes villes de l’Allemagne de l’Ouest mais la ville revient de loin et on y a beaucoup construit ces 20 dernieres années. Le marché y est très deserré.
    Probablement un très bon investissement pour le long terme.

  19. Bonjour à tous et merci à JCB pour son blog et sa disponibilité.
    je relaie la question de fabien.
    L’immobilier par exemple à Munich semble être particulièrement intéressant.
    Quelqu’un connait un moyen d’y investir à distance (SCPI…) ?
    Cdlt
    P

  20. Sur Berlin:

    En 2006 je m’y suis rendu plusieurs fois dans le but d’acheter un bien immobilier comme investissement. Pour la simple raison que c’etait pas cher par rapport aux autres capitales europeennes
    (j’habite a Londres ou il m’est impossible d’acheter quelque chose ou je veux vraiment habiter et assez grand). D’ailleurs souvent les etrangers interesses comme moi venaient de pays ou
    l’immobilier avait flambe (Irlandais, Anglais, Danois…).

    Mais voila je me suis rendu compte qu’il y avait beaucoup trop de grues et beaucoup trop de logements vacants ou delabres (il est possible d’acheter un appartement style communiste a 20 000€ dans
    certains quartiers…).

    De plus les salaires sont faibles a Berlin et le taux de chomage est eleve (15% je crois). Les allemands n’ont jamais ete vraiment attires par l’accession a la propriete. La preuve il est tres tres
    dur de trouver des agences immobilieres a Berlin (alors qu’on en trouver des centaines voir des milliers dans le grand Londres !). De plus l’Allemagne est un pays qui a un probleme demographique
    (diminution du nombre d’habitants)

    Pour toutes ces raisons j’ai abandonne l’idee d’acheter la bas. Mais c’est vrai qu’un 130m2 renove a 200 000 € dans le centre ca fait rever (il y a de tres  beaux batiments aussi). Il y a du
    potentiel mais je le vois pas se materialiser avant un bon bout de temps (5-10ans ?). D’ailleurs je crois que les prix ont pas bouge depuis 2006. Au final gagnant ma vie en GBP j’etais bien content
    de ne pas avoir contracte un pret immobilier en EUR !

    Renaud

  21. Bonjour à tous,

    Je vois avec amusement et curiosité qu’il est question de l’immobilier en Allemagne. Je trouve que c’est amusant car je m’étais renseignée assez sérieusement trois ans auparavant, et d’une manière
    générale je connais bien l’Allemagne pour y avoir vécu, et l’immobilier pour y avoir travaillé.

    Je déconseille très fortement à quiconque d’envisager l’immobilier en Allemagne d’un point de vue d’investissement.

    Par contre, si certains lecteurs amateurs de belles pierres s’intéressent (ou n’y pensaient pas mais pourraient y penser suite à mes explications) à l’immobilier en Allemagne d’un point de vue
    résidence secondaire, dans ce cas je conseille au contraire très fortement d’y investir.

    Je vais déveolpper mes explications dans les commentaires suivants.

    Si un ou plusieurs lecteurs ont des questions, je me tiens à leur disposition pour y répondre.

    Daniela

  22. Bonjour Daniela,
    Pour avoir de la famille à Munich, je connais aussi un peu l’immobilier allemand. Autant je trouve le marché munichois très cher, autant le marché berlinois me conduit à réfléchir. Prix
    actuellement bas et potentiel de progression à évaluer sur 20 ans. N’y aura t-il pas une tendance au rattrapage des prix vs les autres capitales européennes. Qu’en penses tu ?

  23. Immobilier en Allemagne

     

    Généralités sur l’Allemagne

    Ces quelques rappels de base afin de clarifier la situation générale de l’Allemagne.

    L’Allemagne, contrairement à la France, n’est pas un pays centralisé autour d’une grande métropole comme Paris (10 millions) mais est un état fédéral disposant de nombreuses grandes
    agglomérations. Peu de ces agglomérations dépassent le million d’habitants.

     

    On peut modéliser la ville type allemande comme suit : l’Allemagne a connu une expansion démographique, une expansion industrielle très forte et une explosion de l’exode rural entre 1870 et 1920.
    Toutes les grandes villes allemandes dans leur ensemble ont connu leur plus forte population dès cette période. Depuis, la concentration urbaine s’est relâchée (suburbanisation) sans toutefois
    modifier l’urbanisme des centres-villes. De ce phénomène -que j’ai ici volontairement schématisé pour faire simple- il résulte que l’offre foncière disponible en Allemagne est très excédentaire.

    Quelques exemples chiffrés :

    [* à surface comparable. Presque toutes les grandes villes allemandes confrontées au déclin de leur population ont appliqués des fusions avec les communes de leur ceinture urbaine les trois
    dernières décennies, ce qui est dénommé « Eingemeindungen »]

    Le déclin démographique est une réalité en Allemagne. La population stagne depuis les années soixante et aurait significativement baissé sans l’importante immigration des années 90, en provenance
    de Russie et des pays de l’est.

    Ce qu’il faut retenir :

    A l’exception de Munich qui est un cas à part dans l’Allemagne, toutes les grandes villes d’Allemagne ont vu leur population baisser, parfois fortement. Cette baisse est en partie masquée par
    l’extension du territoire communal. Cette extension conduit parfois à une superficie presque doublée (cas de Dresde).

    Conséquence pratique : Munich est la ville la plus chère d’Allemagne et pratiquement la seule à connaître ce que l’on connaît en France sous l’appellation de « crise du logement ».

    Partout ailleurs, l’offre de logements est amplement suffisante. Cette offre de logements est même extrêmement excédentaire pour de multiples grandes villes -surtout en ex Allemagne de l’est- qui
    ont vu leur population nettement diminuer.

    Autre conséquence : le déséquilibre dans les centre-villes entre l’offre disponible (aucune pénurie, jamais!) et la demande locative, conduit à un prix moyen du m2 particulièrement bas
    comparativement à la France.

    Les variations du loyer se basent de ce fait uniquement sur des critères de localisation (beaux quartiers, parc à proximité, écoles) et d’équipements : qualité de la construction, place de
    garage, cuisine équipée, efficience de l’isolation etc. Le revers de ce marché très rationnel est qu’une bonne affaire aux yeux d’un Français est généralement en réalité un appartement inlouable
    aux yeux d’un allemand.

    Exemple pratique : je louais mon appartement T1 de 32m2 à Dresde, avec balcon et cuisine, pour 221€/mois charges comprises en 2002. Un appartement équivalent dans une grande agglomération
    française de 500 000 habitants se louerait aisément le double.

    Autre exemple : des étudiants à Dresde louaient des appartements non rénovés chauffés au charbon, avec fenêtres anciennes. Les propriétaires étaient cependant bien content de réussir à louer. Les
    valeurs au m2 des loyers étaient ridicules, environ 50% du loyer « normal ». Ce type d’appartement à l’achat n’aurait vraisemblablement pas fait peur à un investisseur français. Dans la
    pratique, mis à part quelques étudiants désargentés, ce type d’appartement est absolument inlouable.

     

    Composition du parc immobilier allemand

    A l’époque où j’avais effectuée des recherches, la répartition du parc immobilier allemand était la suivante :

    locataires 62%

    propriétaires 38%

    La grande majorité des résidents d’appartement préfèrent être locataires, tout simplement car les loyers sont bas et l’offre abondante. Les propriétaires sont surtout le fait des propriétaires de
    maisons.

     

    Voici pour la première partie.

    Dans une deuxième partie, j’aborderai le droit fiscal allemand : taxe foncière, charges locatives, imposition forfaitaire des revenus.

    A la demande de certains lecteurs, si c’est un sujet jugé intéressant (?) mais sortant du cadre de l’investissement, je veux bien expliquer pourquoi, à mes yeux, l’achat d’une résidence
    secondaire en Allemagne est potentiellement intéressant pour les amoureux des belles pierres.

    Si vous avez des questions, n’hésitez pas. Je m’absente pour la journée.

     

    Daniela

     

  24. Bonjour Jean-Christophe, je viens de lire ton message.

    Munich est un cas à part en Allemagne : c’est la seule métropole régionale qui souffre d’une crise du logement, d’une part car l’activité économique y est forte, et d’autre part car historiquement
    la croissance de la population munichoise est récente, contrairement à presque toutes les autres grandes villes allemandes. De ce fait à Munich, il n’existe pas de « réservoir » de constructions
    anciennes à rénover permettant de contrebalancer la demande locative, demande locative qui est forte.

    Berlin suit le schéma général des villes allemandes : le nombre d’appartements vacants est élevé, et les prix pratiqués de location sont bas, même au centre ville (NB : j’ai loué aussi un
    appartement à Berlin centre en 2000, mais loué à la semaine dans le cadre d’une résidence temporaire, c’est une piste d’investissement intéressante – je te l’expliquerai si tu le souhaites).
    Dans Berlin comme dans les autres grandes villes, les constructions disponibles sont largement excéndentaires de sorte qu’en cas de hausse de la demande locative, il suffit de puiser dans un stock
    abondant de constructions anciennes à rénover. De plus, tout phénomène de hausse est freiné par le report éventuel des habitants vers des communes proches de Berlin, comme Potsdamm, dont la
    population là aussi avait baissé suite à la réunification.
    La population de Berlin n’est pas vouée à croître, mais au mieux à stagner. Le marché locatif est très variable en fonction des quartiers. les appartements (location et achat) de Grünewald sont
    très chers, les appartements de Kreuzberg et de tous les quartiers est sont très bon marché… car personne n’en veut.
    On peut louer de bons appartements au centre ville pour une bouchée de pain comparativement aux pris pratiqués à Paris.

    En conclusion, le marché locatif berlinois est selon moi aussi déséquilibré en direction d’un excès d’offre, sans que l’activité économique ne puisse à terme faire croître la population.

    Daniela

  25. Daniela,

    Merci pour cette analyse très documentée. Je ne savais pas que Munich était dans une situation de pénurie particulière mais les prix qui y sont pratiqués sont plus élevés que dans la plupart des
    villes françaises. As tu un avis sur Berlin, ville très bon marché selon certaines de mes relations et quid du rattrapage avec les autres capitales européennes, éventuel afflux des gens venus de
    l’est etc … ?

  26. C’est vrai qu’une des raisons qui me faisait penser que Berlin etait un bon investissement quand j’ai entrepris mes recherches en 2006, etait que suite a l’elargissement de l’union europeenne avec
    les pays de l’est Berlin allait devenir un peu une plaque tournante de l’economie avec ces pays. Je pense pas que ca se soit verifie depuis…

  27. re bonjour,

    merci aux divers intervenants qui « modifient » mon anthousiasme de départ. C’est vrai que le critère démographique et la vacance influencent la réflexion……
    Mon examen est préliminaire et je pensais bien que si les biens recherchés ne valaient que le 1/3 de ceux en France c’est qu’il y avait « anguille sous roche ».
    Le cas intéressant c’est que j’ai peine à comparer les prix du neuf et de l’ancien. Sur l’ensemble de l’Allemagne les programmes « en neuf » ont l’air deux fois moins couteux qu’en France (dû
    peut-être à des règlementations différentes). Je vois mal les entreprises se serrer la ceinture d’un coté de la frontière et de l’autre (la notre) les même faire bombance!.
    question à Daniela : les loyers sont plus faibles mais au final le coût approximatif représente combien de loyers (immaginons 100000€ de coût
    rapportant  X€/ mois , ça nous ferait les mêmes ratio qu’en France? (220 loyers….).
    J’ai compris le phénomène de réservoir (ces logements vides….) et j’ai trouvé que Berlin avait une dette Kolossale ! ( 61M€ je crois) et que des services étaient amputés (donc ça calme pas
    mal).
    Je vais continuer mes recherches et si qqn  connait une société travaillant dans l’immo Allemand (cotée à Nyse-Euronext) qu’elle n’hésite pas à me le dire.
    Une deuxième question ( qui relève + de la prospective /politique) : Les Allemands semblent avoir réussi où tout nos politiques ont échoué (Lgt  peu couteux et disponible). A part la
    démographie qu’est ce qui explique ce fait?

  28. En passant, très vite, merci JC pour tes réponses et ta disponibilité. Pour info je pense renoncer à mon achat, car gros doutes sur la possibilité de louer un 11m2… entre autres.

  29. Bonjour,

    Personnellement, j’avance dans l’étude de mon projet, dans le neuf (mais hors Package défiscalisant dans résidence). C’est-à-dire Achat d’un terrain d’environ 750 m2 +  faire construire une
    maison T4/T5 de 100 m2 avec garage dans ma région. Lieu Communauté urbaine d’une ville de 150 000 habitants.
    Prix de revient = 185 k€. Un loyer de 700 € a l’air d’etre tout à fait réaliste (j’ai fait un test de marché et j’ai eu plusieurs demandes en un temps réduit. La ville est en suroffre locative pour
    des biens de type T1/T2 mais pas pour des maisons T4/T5)
    Soit une rendement brut de 4.5 % + les 2.77% de Scellier = 7,3% . Pour un emprunt à 3.8% sur 15 ans (je suis jeune, l’assurance n’est pas chère…), ça me parait satisfaisant (d’autant qu’avec la
    surface je peux prendre les 30% d’abattement en + en me positionnant Scellier intermédiaire sans me priver de revenus locatifs). Mais le fait d’être maitre d’ouvrage (je n’ai ni les compétences ni
    le temps pour aller jusqu’à maitre d’oeuvre comme le suggérait JCB…) doit me permettre d’économiser qqs marges par rapport à un pack Scellier investisseur classique.

  30. ** Immobilier en Allemagne **

    Sachant que sur ce sujet précis je suis en mesure d’apporter de nombreux éléments, j’ai décidé de rédiger un article complet sur le sujet.

    Article à paraître bientôt.

    Daniela

  31. Bonjour JCB !! et encore merci pour ce blog !
    je suis actuellement locataire de ma résidence principale. J’ai 0% d’immobilier dans mon patrimoine.
    Question, sur l’immobilier, en effet je faisais parti des gens qui attendait une baisse importante sur les prix pour investir à la fois en principale et en locatif.
    en effet, je dispose de cash et de produit type PEL
    Ma vision est en train de changer.
    En effet en parcourant de nombreux sites et articles je m’apperçois que ce que tu dis dans ton post est pertinent et beaucoup de monde s’accorde sur la chose.

    Je vais donc me mettre dans le marché pour traquer les bonnes affaires pour de l’investissement locatif. En effet, disposant d’un PEL comme tu le dis, je pense qu’il est bon d’attendre une baisse
    franche des prix pour pouvoir en profiter sans subir une remontée forte des taux…

    Par contre je suis complétement ignorant concernant l’immobilier mes questions sont donc les suivantes :

    1) connais tu des bon ouvrages et sites internet à me conseiller pour que je puisse faire ma culture et saisir ce à quoi il faut faire attention et comment analyser une offre immobiliere ?
    2) connais tu des simulateurs de rendement immobilier fiables ?
    3) as tu une liste de critères à coté desquels il ne faut absolument pas passer pour repérer une bonne affaire ?
    4) comment s ‘y prendre lorsque l’on y connait rien pour s’immerger dans ce milieu rempli de pieges ?

    Merci merci beaucoup !!!

    je serais l’un de tes premiers lecteurs si tu écris un livre un jour… ;)

  32. Merci kikionyx,

    J’ai commencé à investir dans l’immobilier très jeune en 86 en achetant ma résidence principale. J’ai attendu 89 pour mettre en place une cascade d’investissements.
    Je peux te donner quelques conseils fondamentaux :

    – privilégier le rendement pour conserver ta capacité d’autofinancement. La plus value ne doit être qu’une cerise sur le gateau. On doit faire comme
    s’il fallait s’en passer.
    – chercher et comparer longtemps les biens avec beaucoup de curiosité et de lucidité pour parfaitemetn connaitre ton marché.
    – être proche de quelques agents immobiliers qui t’apprendront beaucoup sur ton marché et l’investissement immo en général.
    – écouter les conseils des gestionnaires de patrimoines, des marchands de défiscalistion sans jamais rien leur acheter.
    – mettre tout en oeuvre toi meme en supprimant le maximum d’intermédiaires.
    – être patient pour trouver la bonne affaire, le faire comprendre aux professionnels et éviter d’être pris pour un pigeon.
    – être prêt à signer dans la journée si une bonne affaire se présente en particulier avec un particulier.
    – comprendre parfaitement le financement d’un bien et la fiscalité des revenus fonciers. L’impact de la fiscalité est essentiel pour optimiser les
    investissements.
    – faire des simulations sur Excel qui comporte des fonctions financières capables de reproduire un prévisionnel d’exploitation complet.

    J’ai personnellement tout appris sur le terrain au fil des ans. J’ai lu essentiellement le Lefèvre fiscal et des magazines de gestion de patrimoine.

  33. Bonjour Jean-Christophe,
    Je suis tombé sur ton blog en cherchant des infos pour un éventuel achat immobilier.
    Actuellement propriétaire de ma résidence principale, je souhaite investir dans l’immobilier locatif.
    J’avoue être un peu frilleux et ne pas trop vouloir prendre de risque au inveau des impayés. C’est pourquoi je m’oriente vers l’achat d’un lot de garage ce qui me semble moins risqué.
    Je viens de trouver un lot de 12 garages qui correspond bien à ce que je cherche, mais compte-tenu du prix demandé, le rendement brut ne serait que de 5.28%. Une fois les charges déduites,
    j’arrive à un taux de 4% net. Qu’en penses-tu ? Cela semble peu mais le risque est limité.. non ?

    En fait, j’ai bien noté qu’il est important de privilégier le rendement mais cela est-il vraiment toujours le cas lorsque le rsque d’impayé est moins important ? A noter que, étant néophite, j’ai
    calculé le rendement net en déduisant du rendement brut les éléments suivant :
    – facteur occupation des garages de 90%
    – provision de 5% pour d’éventuels travaux
    – taxe foncière
    – Impot sur le revenu
    Est correct ?

    Merci d’avance pour tes conseils.

  34. Bonjour Ric,

    Un rendement de 4% net avec un financement en TEG à 4 %, c’est neutre à inflation 0%, parce que l’achat se fait en neutralité de taux. L’achat du bien te coute 4 % par an et ton financement te
    coute 4 % par an. Ca revient à acheter sans interet et sans louer pour une inflation à 0%. Mais si l’inflation dépasse 0% (c’est a dire qu’il n’y a plus de baisse des prix), tes mensualités vont
    baisser en monnaie constante car les revenus suivent l’inflation et cela va augmenter le rendement de ton opération. De plus ton placement met ton capital à l’abri de l’inflation ce qui n’est
    déjà pas si mal par les temps qui courent. Tout est un problème de différentiel de taux.

    En revanche la fiscalité des garages, c’est plein pot. Ensuite Quid du nombre de voitures dans 15 ou 20 ans avec les problèmes énegétiques ? :
    problème à considérer très sérieusement. Les transport en commun devraient se développer considérablement.

  35. Merci pour ta réponse.

    Honnetement, je ne suis pas sur d’avoir tout compris..

    « L’achat du bien te coute 4 % par an et ton financement te coute 4 % par an »

    Tu voulais dire «  »L’achat du bien te rapporte 4 % par an », non ?

    Aussi, je ne comprends pas pourquoi une inflation supérieur à 0% va engendrer une baisse des mensualités et augmenter ainsi le rendement de ton opération.. Instinctivement, j’aurai dit
    l’inverse…

    Quand tu dis que ce placement va mettre mon capital à l’abri de l’inflation du veux dire que le prix de l’immobilier va suivre celui de l’inflation ?

     

  36. Bonjour Ric

    Merci pour ta réponse.

    Honnetement, je ne suis pas sur d’avoir tout compris..

    « L’achat du bien te coute 4 % par an et ton financement te coute 4 % par an »

    Tu voulais dire «  »L’achat du bien te rapporte 4 % par an », non ?

    Oui effectivement c’était un lapsus

    Aussi, je ne comprends pas pourquoi une inflation supérieur à 0% va engendrer une baisse des mensualités et augmenter ainsi le rendement de ton opération.. Instinctivement, j’aurai dit
    l’inverse…

    L’inflation dévalorise l’argent pour le meme travail car tu touches plus d’argent et pour le meme objet tu paye plus cher que l’année précédente. Donc tes mensualités deviennent moins chères
    puisque tu les payes avec un argent dévalorisé. On dit que les mensualités baissent en monnaie constante et qu’elles sont stables en monnaie courante. Pour cela il faut que ton financement soit
    à taux fixe. A taux variable,les mensualités suivent la montée de l’inflation.

    Quand tu dis que ce placement va mettre mon capital à l’abri de l’inflation du veux dire que le prix de l’immobilier va suivre celui de l’inflation ?

    Exactement. L’inflation rend au final le financement de ton bien moins couteux sans que ce dernier ne perde de valeur en monnaie constante. C’est un agent de désendettement en revanche elle
    spolie les épargnants obligataires à taux fixe puisqu’elle déprécie les dettes et qu’une obligation est une dette.

  37. Merci Jean-Christophe, 

    Cette fois, après plusieurs relectures, je pense avoir tout suivi. J’ignorai ces notions de monnaie courante et constante.

    Il peut donc en effet être intéressant de d’endetter sur une opération avec un rendement immédiat « faible » à partir du moment où on pense que l’inflation va augmenter et que l’on emprunte à taux
    fixe. Le truc, c’est qu’il ne faut pas oublier d’appliquer l’inflation sur les loyers. Enfin si j’ai bien tout compris

    Une dernière question : est-il possible de prévoir l’inflation à moyen terme ?

    Je déborde un peu mais du coup la déflation est néfaste pour les investissements, et l’inflation est néfaste pour les gens qui garde leur argent sous le matelas, non ?

  38. c’est à cela que sert le crédit en immobilier : c’est un levier. Si l’on pense que les prix vont monter et que les loyers vont grimper notamment parce que l’inflation pointe son nez alors c’est
    interessant. Avec un taux sur 15 ans à 3.5% et une inflation d’au – 2% par an, la vie est belle.

  39. A Ric,

    SR 71 a parfaitement résumé. Pour ce qui est des prévisions d’inflation, il y a de nombreux articles sur le blog. C’est aussi un débat entre experts. Inflation ou déflation.

  40. Bonjour Jean Christophe,

    J’aurais besoin de tes conseils avisés concernant l’achat de ma future résidence principale. Mon épouse et moi avons visité un bien récémment et avons eu le coup de foudre. Malheureusement
    il est à la limite de notre budget.

    Nous hésitons donc à faire une proposition et nous aurions besoin de ton avis sur les 3 options  auxquelles nous réfléchissons :

    1. Nous nous endettons sur 20 ans et faisons un emprunt de 200 ke et parallèlement je vends mon portefeuille boursier de 75 ke

    2. Nous nous endettons sur 25 ans et faisons un emprunt de 250 Ke (mais plus d’interet à payer) et je ne vends pas l’intégralité de mon portefeuille boursier en esprérant qu’il reprenne une plus
    value dans les 5 prochaines années.

    3. Nous patientons et ne faisons pas d’offre et attendons la baisse des prix de l immo dans les 2 ans et une hausse de mon portefeuille boursier, comme cela nous aurons un apport personnel plus
    important et nous pourrions nous acheter un appartement plus grand.

    Merci d’avance pour ton avis. Bien cordialement, Philippe

     

     

  41. Merci Jean Christophe pour ton avis. 

    Tu ne penses donc pas personnellement que les prix de l immobilier vont baisser ? Certains parlent de la « courbe de Friggit » et pensent que les prix devraient baisser pour rejoindre le fameux
    tunnel de « Friggit ». Aurais tu un avis complémentaire stp ?

    Merci encore !

    Philippe

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