Profiter de l’endettement avec un bien immobilier déjà amorti

Par jean Christophe Bataille

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Je projette à très court terme une nouvelle opération immobilière sur mon patrimoine personnel. Je vous la soumet car elle permet de réfléchir sur les fondamentaux de l’investissement immobilier à crédit et de comprendre pourquoi les taux bas actuels sont une opportunité unique.


Je suis propriétaire depuis plus de 15 ans d’un appartement de 70 m² en province dans une ville où je possède deux autres appartements. Ces derniers appartiennent à une société civile immobilière dans laquelle je suis associé à 80 % avec un proche. La valeur marchande de cet appartement de 70 m² est autour de 130 000 euros ce qui n’est pas excessif, la ville en question étant en périphérie d’une grande ville dans un quartier peu cher. L’idée est de vendre cet appartement de 70 m² à la SCI en l’évaluant à la casse de façon à ce que son rendement net soit proche de 8 %. La SCI contracte donc un emprunt pour acheter cet appartement pour 95000 euros net vendeur. La sous évaluation n’est pas excessive et l’opération présente une certaine cohérence.


Cette vente dégage immédiatement 95 000 euros de cash sans fiscalité sur la plus value puisque l’appartement à plus de 15 ans. Je place cet argent de façon à le mettre au pire à l’abri de l’inflation : Gold + OATi + parapérolières en sachant que j’espère faire beaucoup mieux que l’inflation.


La SCI achète le bien avec un crédit à taux fixe dont voici les caractéristiques :

70,00 €
Prix d’achat du bien 95 000,00 €
Prix d’achat actes en main 101 650,00 €
Prix m² 1 452,14 €
TEG 3,6%
Mensualité -594,77 €
Loyer mensuel 760,00 €
Taxe foncière -981,00 €
Charge annuelle -400,00 €
Rendement 7,61%
Taux marginal d’imposition 40%

Les flux financiers sont les suivants :

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière + charges   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 9 120,00 € -3 535,75 € -3 601,44 € -7 137,19 € -1 381,00 € -2 207,42 € -1 605,61 € -1 605,61 €
2 2% 9 256,80 € -3 665,16 € -3 472,03 € -7 137,19 € -1 401,72 € -2 313,91 € -1 596,01 € -3 201,63 €
3 5% 9 441,94 € -3 799,30 € -3 337,89 € -7 137,19 € -1 429,75 € -2 441,62 € -1 566,62 € -4 768,25 €
4 6% 9 914,03 € -3 938,36 € -3 198,83 € -7 137,19 € -1 501,24 € -2 686,08 € -1 410,47 € -6 178,72 €
5 7% 10 508,87 € -4 082,50 € -3 054,69 € -7 137,19 € -1 591,31 € -2 981,67 € -1 201,30 € -7 380,03 €
6 8% 11 244,50 € -4 231,92 € -2 905,27 € -7 137,19 € -1 702,70 € -3 335,69 € -931,09 € -8 311,11 €
7 8% 12 144,06 € -4 386,81 € -2 750,38 € -7 137,19 € -1 838,92 € -3 757,47 € -589,52 € -8 900,64 €
8 8% 13 115,58 € -4 547,37 € -2 589,82 € -7 137,19 € -1 986,03 € -4 210,30 € -217,95 € -9 118,58 €
9 8% 14 164,83 € -4 713,80 € -2 423,39 € -7 137,19 € -2 144,92 € -4 696,58 € 186,15 € -8 932,43 €
10 8% 15 298,01 € -4 886,33 € -2 250,86 € -7 137,19 € -2 316,51 € -5 218,86 € 625,46 € -8 306,98 €
11 8% 16 521,85 € -5 065,17 € -2 072,02 € -7 137,19 € -2 501,83 € -5 779,93 € 1 102,90 € -7 204,08 €
12 8% 17 843,60 € -5 250,55 € -1 886,64 € -7 137,19 € -2 701,98 € -6 382,79 € 1 621,65 € -5 582,42 €
13 8% 19 271,09 € -5 442,72 € -1 694,47 € -7 137,19 € -2 918,13 € -7 030,65 € 2 185,12 € -3 397,31 €
14 8% 20 812,78 € -5 641,92 € -1 495,27 € -7 137,19 € -3 151,58 € -7 727,00 € 2 797,00 € -600,31 €
15 7% 22 477,80 € -5 848,42 € -1 288,77 € -7 137,19 € -3 403,71 € -8 475,61 € 3 461,29 € 2 860,98 €
16 5% 24 051,25 € -6 062,47 € -1 074,72 € -7 137,19 € -3 641,97 € -9 190,61 € 4 081,48 € 6 942,46 €
17 3% 25 253,81 € -6 284,36 € -852,83 € -7 137,19 € -3 824,07 € -9 760,39 € 4 532,16 € 11 474,62 €
18 2% 26 011,42 € -6 514,36 € -622,83 € -7 137,19 € -3 938,79 € -10 155,44 € 4 780,00 € 16 254,62 €
19 2% 26 531,65 € -6 752,79 € -384,40 € -7 137,19 € -4 017,57 € -10 458,90 € 4 917,99 € 21 172,61 €
20 2% 27 062,28 € -6 999,94 € -137,25 € -7 137,19 € -4 097,92 € -10 770,01 € 5 057,16 € 26 229,77 €

Notons que pour cette évolution de l’inflation, la trésorerie est positive dès la 9eme année et que le cumul de sortie de trésorie ne dépasse jamais – 10000 euros. La SCI est propriétaire au bout de 20 ans du bien qui vaut l’équivalent de 130 000 euros actuels et qui meme si l’immobilier s’est dévalorisé de 3 % par an (courbe de Friggit) en monnaie constante vaut tout de meme 224539 € en euros courants à échéance :

Actualisation
Inflation pour 1 € An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien monnaie courante   Valorisation du bien monnaie constante au temps initial 
        1,0150   1 1,500% -1 605,61 € -1 605,61 € 130 000,00 € 75 300,00 €
        1,0353   2 3,530% -1 572,43 € -3 178,04 € 128 700,00 € 76 806,00 €
        1,0871   3 8,706% -1 513,21 € -4 691,25 € 131 274,00 € 80 646,30 €
        1,1523   4 15,229% -1 297,51 € -5 988,75 € 135 212,22 € 85 485,08 €
        1,2329   5 23,295% -1 042,53 € -7 031,29 € 140 620,71 € 91 469,03 €
        1,3316   6 33,159% -755,17 € -7 786,46 € 147 651,74 € 98 786,56 €
        1,4381   7 43,811% -442,72 € -8 229,18 € 155 034,33 € 106 689,48 €
        1,5532   8 55,316% -151,55 € -8 380,73 € 162 786,05 € 115 224,64 €
        1,6774   9 67,741% 119,85 € -8 260,88 € 170 925,35 € 124 442,61 €
        1,8116   10 81,161% 372,87 € -7 888,01 € 179 471,62 € 134 398,02 €
        1,9565   11 95,654% 608,80 € -7 279,21 € 188 445,20 € 145 149,86 €
        2,1131   12 111,306% 828,84 € -6 450,38 € 197 867,46 € 156 761,85 €
        2,2821   13 128,210% 1 034,10 € -5 416,27 € 207 760,83 € 169 302,80 €
        2,4647   14 146,467% 1 225,62 € -4 190,65 € 218 148,87 € 182 847,02 €
        2,6372   15 163,720% 1 404,36 € -2 786,29 € 226 874,83 € 195 646,31 €
        2,7691   16 176,906% 1 547,66 € -1 238,63 € 231 412,32 € 205 428,63 €
        2,8521   17 185,213% 1 636,72 € 398,08 € 231 412,32 € 211 591,49 €
        2,9092   18 190,917% 1 675,94 € 2 074,02 € 229 098,20 € 215 823,32 €
        2,9674   19 196,736% 1 690,51 € 3 764,54 € 226 807,22 € 220 139,78 €
        3,0267   20 202,670% 1 704,27 € 5 468,80 € 224 539,15 € 224 542,58 €


Le bénéfice de l’opération se situe dans le cumul de trésorerie positive en monnaie courante de 26 229 € ou 5 468 € en monnaie constante mais surtout dans les fonds touchés au cours de la vente qui produisent au strict minimum  281 898 € en monnaie courante :

 

 Valorisation des fonds placés en monnaie courante 
95 000,00 €
96 425,00 €
98 353,50 €
103 271,18 €
109 467,45 €
117 130,17 €
126 500,58 €
136 620,63 €
147 550,28 €
159 354,30 €
172 102,64 €
185 870,85 €
200 740,52 €
216 799,76 €
234 143,75 €
250 533,81 €
263 060,50 €
270 952,31 €
276 371,36 €
281 898,79 €

En revanche je ne touche pas les loyers du bien puisqu’ils servent à financer l’achat du bien par la SCI. Le montant de cette trésorerie locative est de 152 536 €.

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 9 120,00 € -1 381,00 € -3 648,00 € 4 091,00 € 4 091,00 €
2 2% 9 256,80 € -1 401,72 € -3 702,72 € 4 152,37 € 8 243,37 €
3 5% 9 441,94 € -1 429,75 € -3 776,77 € 4 235,41 € 12 478,78 €
4 6% 9 914,03 € -1 501,24 € -3 965,61 € 4 447,18 € 16 925,96 €
5 7% 10 508,87 € -1 591,31 € -4 203,55 € 4 714,01 € 21 639,97 €
6 8% 11 244,50 € -1 702,70 € -4 497,80 € 5 043,99 € 26 683,97 €
7 8% 12 144,06 € -1 838,92 € -4 857,62 € 5 447,51 € 32 131,48 €
8 8% 13 115,58 € -1 986,03 € -5 246,23 € 5 883,32 € 38 014,80 €
9 8% 14 164,83 € -2 144,92 € -5 665,93 € 6 353,98 € 44 368,78 €
10 8% 15 298,01 € -2 316,51 € -6 119,21 € 6 862,30 € 51 231,08 €
11 8% 16 521,85 € -2 501,83 € -6 608,74 € 7 411,28 € 58 642,36 €
12 8% 17 843,60 € -2 701,98 € -7 137,44 € 8 004,19 € 66 646,55 €
13 8% 19 271,09 € -2 918,13 € -7 708,44 € 8 644,52 € 75 291,07 €
14 8% 20 812,78 € -3 151,58 € -8 325,11 € 9 336,08 € 84 627,15 €
15 7% 22 477,80 € -3 403,71 € -8 991,12 € 10 082,97 € 94 710,12 €
16 5% 24 051,25 € -3 641,97 € -9 620,50 € 10 788,78 € 105 498,90 €
17 3% 25 253,81 € -3 824,07 € -10 101,52 € 11 328,22 € 116 827,11 €
18 2% 26 011,42 € -3 938,79 € -10 404,57 € 11 668,06 € 128 495,18 €
19 2% 26 531,65 € -4 017,57 € -10 612,66 € 11 901,42 € 140 396,60 €
20 2% 27 062,28 € -4 097,92 € -10 824,91 € 12 139,45 € 152 536,05 €


Bilan de l’opération en monnaie courante : un gain de  26 229 € de trésorerie positive + 281 898 € en fond propre soit 328128 €, sans mettre un sou, en me cédant un logement que je possède déjà. J’en ai profité pour céder 20 % de mon bien à mon proche en franchise de succession. On peut oter à cette somme les 152 536 € de trésorerie locative que je ne touche pas pour obtenir le gain net en monnaie courante de ce tranfert de propriété :


328128 € – 152 536 € = 155592 €  pour une simulation de progression de la valorisation des fonds minimale. Si l’or et les parapétrolières évoluent comme je le pense ce résultat sera encore bien meilleur !

 

Plus intéressant maintenant, pour imaginer un scénario minimal et très défavorable, envisageons le cas où contrairement à mes prévisions, l’inflation reste à 2 %. Les flux financiers en monnaie constante deviennent :

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière + charges   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 2,0% 9 120,00 € -3 535,75 € -3 601,44 € -7 137,19 € -1 381,00 € -2 207,42 € -1 605,61 € -1 605,61 €
2 2,0% 9 302,40 € -3 665,16 € -3 472,03 € -7 137,19 € -1 408,62 € -2 332,15 € -1 575,56 € -3 181,17 €
3 2,0% 9 488,45 € -3 799,30 € -3 337,89 € -7 137,19 € -1 436,79 € -2 460,22 € -1 545,76 € -4 726,93 €
4 2,0% 9 678,22 € -3 938,36 € -3 198,83 € -7 137,19 € -1 465,53 € -2 591,75 € -1 516,26 € -6 243,19 €
5 2,0% 9 871,78 € -4 082,50 € -3 054,69 € -7 137,19 € -1 494,84 € -2 726,84 € -1 487,08 € -7 730,27 €
6 2,0% 10 069,22 € -4 231,92 € -2 905,27 € -7 137,19 € -1 524,74 € -2 865,58 € -1 458,29 € -9 188,56 €
7 2,0% 10 270,60 € -4 386,81 € -2 750,38 € -7 137,19 € -1 555,23 € -3 008,09 € -1 429,91 € -10 618,47 €
8 2,0% 10 476,01 € -4 547,37 € -2 589,82 € -7 137,19 € -1 586,33 € -3 154,48 € -1 401,99 € -12 020,45 €
9 2,0% 10 685,53 € -4 713,80 € -2 423,39 € -7 137,19 € -1 618,06 € -3 304,86 € -1 374,58 € -13 395,03 €
10 2,0% 10 899,24 € -4 886,33 € -2 250,86 € -7 137,19 € -1 650,42 € -3 459,35 € -1 347,72 € -14 742,75 €
11 2,0% 11 117,23 € -5 065,17 € -2 072,02 € -7 137,19 € -1 683,43 € -3 618,08 € -1 321,47 € -16 064,22 €
12 2,0% 11 339,57 € -5 250,55 € -1 886,64 € -7 137,19 € -1 717,10 € -3 781,17 € -1 295,89 € -17 360,11 €
13 2,0% 11 566,37 € -5 442,72 € -1 694,47 € -7 137,19 € -1 751,44 € -3 948,76 € -1 271,02 € -18 631,14 €
14 2,0% 11 797,69 € -5 641,92 € -1 495,27 € -7 137,19 € -1 786,47 € -4 120,97 € -1 246,94 € -19 878,08 €
15 2,0% 12 033,65 € -5 848,42 € -1 288,77 € -7 137,19 € -1 822,20 € -4 297,95 € -1 223,69 € -21 101,77 €
16 2,0% 12 274,32 € -6 062,47 € -1 074,72 € -7 137,19 € -1 858,64 € -4 479,84 € -1 201,35 € -22 303,12 €
17 2,0% 12 519,81 € -6 284,36 € -852,83 € -7 137,19 € -1 895,82 € -4 666,79 € -1 179,99 € -23 483,11 €
18 2,0% 12 770,20 € -6 514,36 € -622,83 € -7 137,19 € -1 933,73 € -4 858,95 € -1 159,67 € -24 642,79 €
19 2,0% 13 025,61 € -6 752,79 € -384,40 € -7 137,19 € -1 972,41 € -5 056,48 € -1 140,47 € -25 783,26 €
20 2,0% 13 286,12 € -6 999,94 € -137,25 € -7 137,19 € -2 011,86 € -5 259,55 € -1 122,48 € -26 905,74 €

Ce qui nous donne un cumul de trésorerie négative de -26 905 € en monnaie courante et de -22 719,82 € en monnaie constante sur 20 ans :

Actualisation
Inflation pour 1 € An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien monnaie courante   Valorisation du bien monnaie constante au temps initial 
        1,0200   1 2,000% -1 605,61 € -1 605,61 € 130 000,00 € 73 750,00 €
        1,0404   2 4,040% -1 544,66 € -3 150,28 € 128 700,00 € 75 225,00 €
        1,0612   3 6,121% -1 485,74 € -4 636,01 € 127 413,00 € 76 729,50 €
        1,0824   4 8,243% -1 428,80 € -6 064,82 € 126 138,87 € 78 264,09 €
        1,1041   5 10,408% -1 373,84 € -7 438,65 € 124 877,48 € 79 829,37 €
        1,1262   6 12,616% -1 320,82 € -8 759,47 € 123 628,71 € 81 425,96 €
        1,1487   7 14,869% -1 269,72 € -10 029,18 € 122 392,42 € 83 054,48 €
        1,1717   8 17,166% -1 220,51 € -11 249,70 € 121 168,50 € 84 715,57 €
        1,1951   9 19,509% -1 173,19 € -12 422,89 € 119 956,81 € 86 409,88 €
        1,2190   10 21,899% -1 127,71 € -13 550,60 € 118 757,24 € 88 138,08 €
        1,2434   11 24,337% -1 084,07 € -14 634,67 € 117 569,67 € 89 900,84 €
        1,2682   12 26,824% -1 042,24 € -15 676,90 € 116 393,97 € 91 698,86 €
        1,2936   13 29,361% -1 002,19 € -16 679,10 € 115 230,03 € 93 532,83 €
        1,3195   14 31,948% -963,92 € -17 643,02 € 114 077,73 € 95 403,49 €
        1,3459   15 34,587% -927,41 € -18 570,43 € 112 936,96 € 97 311,56 €
        1,3728   16 37,279% -892,62 € -19 463,05 € 111 807,59 € 99 257,79 €
        1,4002   17 40,024% -859,56 € -20 322,61 € 110 689,51 € 101 242,95 €
        1,4282   18 42,825% -828,19 € -21 150,81 € 109 582,62 € 103 267,80 €
        1,4568   19 45,681% -798,51 € -21 949,32 € 108 486,79 € 105 333,16 €
        1,4859   20 48,595% -770,50 € -22 719,82 € 107 401,92 € 107 439,82 €

Le bien s’est dévalorisé en monnaie courante puisque que je lui applique un déflateur de 3 % comme dans le cas précédent afin que sa valorisation regagne le tunnel de Friggit. Il ne vaut que 107401 € en monnaie courante dans 20 ans.

Mes fonds ont beaucoup moins progressé en monnaie courante du fait d’une inflation moins forte.

 Valorisation des fonds placés en monnaie courante   Valorisation des fonds placés  en monnaie constante au temps initial 
95 000,00 € 95 000,00 €
96 900,00 € 96 900,00 €
98 838,00 € 98 838,00 €
100 814,76 € 100 814,76 €
102 831,06 € 102 831,06 €
104 887,68 € 104 887,68 €
106 985,43 € 106 985,43 €
109 125,14 € 109 125,14 €
111 307,64 € 111 307,64 €
113 533,79 € 113 533,79 €
115 804,47 € 115 804,47 €
118 120,56 € 118 120,56 €
120 482,97 € 120 482,97 €
122 892,63 € 122 892,63 €
125 350,48 € 125 350,48 €
127 857,49 € 127 857,49 €
130 414,64 € 130 414,64 €
133 022,93 € 133 022,93 €
135 683,39 € 135 683,39 €
138 397,06 € 138 397,06 €


Je dispose donc de 138 397 € de fond propres. Le bénéfice est de 138 397 € – 26 905 € en monnaie courante soit 111 491 €  Donc même sans inflation, ce type d’opération reste gagnante grâce au différentiel positif entre le taux d’intéret et le taux de rendement locatif.


Il faut pour juger de l’opération par rapport à la solution sans cession à la SCI retrancher les loyers non perçus :

15 réflexions au sujet de « Profiter de l’endettement avec un bien immobilier déjà amorti »

  1. Merci pour le tuyau JCB. Je pourrais faire la même chose : immo en sprl (la sarl belge) valeur 350 / 400.000 euros avec bilan positif (charges / loyers), et maison à mon nom avec locataires
    valeur 300.000 euros avec solde de crédit 25.000 euros.

    L’idée est de faire entrer la maison dans la sprl à un prix qui permet de conserver un bilan positif (crédit charges et taxes versus loyers), puis de faire travailler l’argent de la vente.

    Brillant et je vais étudier la question. Un danger (en Belgique) : l’Etat ne se gène pas pour checker les transactions immo, estimer la valeur du bien et réclamer un supplément de tva sur cette
    valeur estimée ! 

     

  2. @Octave

    N’exagérons pas, ça n’a pas l’air d’être Beverly Hills…mais bon ça n’est pas le débat non plus

    Excellent week-end à mes amis français, malgré leurs désillusions footballistiques…pour nous ça a été plus facile, on avait déjà compris il y a 2 ans qu’on n’irait pas 

     

  3. oups, desolé, j’vais pas vu la colonne « impots fonciers »…

    ca m’a l’air nickel, je vais y penser serieusement. Autrement, c’est facile de monter une SCI ?

    hugues

  4. Bonsoir, ce qui est interessant dans cette opération est que meme en envisageant une baisse très forte de l’immobilier en monnaie constante sur les 20 ans à venir, le différentiel de taux permet
    de la rendre rentable voire très rentable s’il y a de l’inflation.

  5. Bonsoir,

    financierement, y a t’il une difference par rapport a un emprunt gage sur le bien, i.e. j’emprunte 100000 a la banque en lui laissant l’appartement si je ne rembourse pas et je place ces 100kE,
    tout en conservant les loyers ?

  6. Bonsoir ddl,

    Ca me semble différent car dans l’emprunt gage il n’y a pas de nouvelle acquisition, donc pas d’amortissement, pas de déduction fiscale des interets, pas d’effet de levier du crédit sur
    acquisition.

    Gager un bien pour emprunter et investir dans une entreprise par exemple est une autre démarche dont le prévisionnel d’exploitation est pratiquement cantonné à l’opération qui motive le crédit.

  7. Bonjour jcb,

    je n’ai pas tout lu dans le détail car je connais très bien ce montage proné par les notaires (et pour cause, création d’une sci facturée 1000€). En tous cas à 15
    ans revente du bien hoirs fiscalité ok pour l’instant mais le projet de loi de finance 2011 devrait intégrer la csg sur lesplus values, actuellement 12% quid dans 15 ans vu l’etat de nos finances
    publiques…

  8. Bonsoir Asducreno,

    En l’occurence, je profite d’une des SCI dont je suis propriétaire. Je n’en crée pas une nouvelle.

    Pour la fiscalité, je m’attends à tout, ca fait des années que la fiscalité du capital s’aggrave. Mais que faire ? Ces hausses vont s’appliquer à tous les placements. Je ne connais qu’un remède à
    ça, c’est la délocalisation. Je n’ai personnellement pas envie de quitter la France. Certains patrimoines importants que je connais ont franchi le pas, essentiellement à cause de l’ISF dans les
    tranches élevées. Le bouclier fiscal n’a fait revenir personne car les anciens délocalisés ont dépensé des sommes très importantes (avocat et droits +++++) pour partir et ils savent qu’ils sont à
    la merci d’un virage politique à gauche.

  9. une valorisation à 95k€ alors que le bien est estimé à 130k€, c’est pas trop important comme décôte ?

    Perso, je revends mon bien (je rappelle que vends de l’immo neuf), raison : passage au bbc et au logement passif bientôt. Je suis convaincu que les épaves thermiques vont subir une belle décôte,
    sauf logements très bien placé, genre face à la tour eiffel avec terrasse et dernier étage ;-)

  10. Bonjour SR 71

    Oui c’est limite ! C’est comme les évaluations ISF, il faut défendre l’idée que c’est du prix de vente à la casse :-) L’important est que le rendement de départ soit suffisamment imprtant pour
    rendre l’opération rentable. Au passage je signale qu’il existe des montages complexes avec démembrement de propriété qui permettent de faire de la franchise de succession sans abus de droit en
    créant une société tierce qui s’endette de la meme manière sur les actifs démembrés au bénéfice des héritiers mais ce sont la des montages très spécifiques.

    Je souscris à ton analyse. Le logement passif bénéficera probablement d’une plus value importante quand le prix de l’energie va grimper.

  11. Lecteur ascidu depuis le premier jour de ce blog, j’essaye de mettre une stratégie patrimoniale en place.

    Je lis bcp les posts et commentaires de jcb et autres intervenant.

    Il est vrai que l’argumentaire est assez convaincant !

    je me suis donc lancé dans la recherche d’un bien d’investissement locatif (ne possédant pas de rp.. oui je sais c’est pas le bon ordre).

    J’ai suivi les conseils de jcb, s’impregnier du marché, visiter un grand nombre de bien, cibler les biens recherchés et viser juste sur le prix, se faire des amis agents immo …

    resultat, apres 4 mois de recherches intensives et  une trentaine de visites, à nantes, ce qui est pas trop risqué et recherché : ce sont les T2 entre 30 et 35 m² hyper centre à 2500
    €/m²…. enfin c’est ce que moi je cherche… car il y a pénurie !!!! oui en discutant encore et encore avec des agents immo, les biens s’écoulent comme des ptits pains et dans la plus part des
    cas, ca ne passe meme pas en promotion sur les sites tradi, tout s’écoule par le bouche à oreille car il y a tres tres peu de mise en vente sur le marché…. Ce n’est qu’un marché d’investisseur,
    que très peu de gens achette dans cette catégorie pour ce loger…. pire, les gens achete à n’importe quel prix !!!!! même stratosphérique !!!!!

    Alors aujourd’hui j’ai beaucoup de mal à trouver ce que je cherche…. mais je ne me décourage pas… je finirais bien par trouver !!!

    Sinon suite au commentaire de Sr71, je partage son avis… ma crainte est que l’ancien dans quelques années soit un gouffre financier à cause des futurstravaux d’isolation et d’un gros pb de
    revente à cause du dpe….

    Pensez vous que l’emplacement peut sauver la mise ?

    Dois je à tout prix investir dans l’immobilier ? meme à prix un peu sur évaluer (par rapport à ce que me suis fixé suite au constat de vente à ce prix… ) ?

     

  12. Il faut un bien de qualité à au moins 5 % net de charges et actes en main. Si c’est pas possible à Nantes, il vaut meiux aller dans une autre ville. La diredction prise par l’immo est plutot la
    hausse actuellement (effet refuge) j’attend l’automne pour voir si les mesures de restrictions budgetaires changent la donne.

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     Euros courants 
    An Taux Inflat  Loyer /an   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
    1 2,0% 9 120,00 € -1 381,00 € -3 648,00 € 4 091,00 € 4 091,00 €
    2 2,0% 9 302,40 € -1 408,62 € -3 720,96 € 4 172,82 € 8 263,82 €
    3 2,0% 9 488,45 € -1 436,79 € -3 795,38 € 4 256,28 € 12 520,10 €
    4 2,0% 9 678,22 € -1 465,53 € -3 871,29 € 4 341,40 € 16 861,50 €
    5 2,0% 9 871,78 € -1 494,84 € -3 948,71 € 4 428,23 € 21 289,73 €
    6 2,0% 10 069,22 € -1 524,74 € -4 027,69 € 4 516,79 € 25 806,52 €
    7 2,0% 10 270,60 € -1 555,23 € -4 108,24 € 4 607,13 € 30 413,65 €
    8 2,0% 10 476,01 € -1 586,33 € -4 190,41 € 4 699,27 € 35 112,93 €
    9 2,0% 10 685,53 € -1 618,06 € -4 274,21 € 4 793,26 € 39 906,18 €
    10 2,0% 10 899,24 € -1 650,42 € -4 359,70 € 4 889,12 € 44 795,31 €
    11 2,0% 11 117,23 € -1 683,43 € -4 446,89 € 4 986,91 € 49 782,21 €
    12 2,0% 11 339,57 € -1 717,10 € -4 535,83 € 5 086,64 € 54 868,86 €
    13 2,0% 11 566,37 € -1 751,44 € -4 626,55 € 5 188,38 € 60 057,24 €
    14 2,0% 11 797,69 € -1 786,47 € -4 719,08 € 5 292,14 € 65 349,38 €
    15 2,0% 12 033,65 € -1 822,20 € -4 813,46 € 5 397,99 €