Pourquoi fallait-il investir dans l’immobilier pendant la crise ?

Par Jean Christophe Bataille

Immeuble-parisien.jpg

Ne tenez pas compte d’un indice officiel des prix qui vous donne pourtant près de 2 % d’inflation en pleine récession et qui estime que vous mangez tous les mois et achetez un écran plat tous les jours. N’oubliez pas que nous sommes en stagflation et que votre argent perd dans la réalité au moins 4 % de sa valeur par an. En cumulant ces pertes annuelles et en les composant sur une calculette financière, nous obtenons 33 % de dévalorisation de notre monnaie sur 10 ans. Ca devrait faire réfléchir les adorateurs de Friggit et ceux qui guettent des baisses immobilières qui finalement sont peu importantes et mettent beaucoup de temps à se manifester. La réalité est plutot un blocage du marché du fait de la crainte de l’érosion monétaire et de l’aggravation de la fiscalité des plus values qui dissuadent les vendeurs de se séparer de leurs biens. Vendre de l’immobilier pour détenir quoi ? Du cash ? C’est – 33 % assuré en 10 ans. De l’or ? Oui mais il a déjà beaucoup grimpé et il ne sert à rien (ca ne m’empeche pas d’en détenir pour 20 % de mon patrimoine depuis longtemps). Des actions ? Oui mais dans la perspective d’une stagnation durable de l’économie occidentale, on ne peut pas consacrer 100 % de ses avoirs en actions. Et pour ceux qui logent dans leur bien, quand la famille s’agrandit il faut bien acheter plus grand et le plus souvent plus cher. Cela explique parfaitement pourquoi l’immobilier ne s’effondrera pas. Je rappelle que les prix de l’immobilier sont aujourd’hui supérieurs à ceux de 2008 en France et que ceux qui n’ont pas investi dans la pierre ont déjà perdu 4 ans d’amortissement. Si la récession induite pas la politique fiscale de François Hollande arrive à faire baisser l’immobilier, il est loin d’être évident qu’on descende plus bas qu’en 2008. Autrement dit, tout ceux qui n’ont pas investi ces dernières années auront perdu une décennie d’amortissement.

Penser qu’en 2017, les prix immobiliers seront plus bas qu’aujourd’hui a bien peu de sens. Les injections monétaires ne font que reflater le prix des biens et, croyez moi sur parole, la monétisation et les taux bas vont perdurer encore longtemps …

Bonne semaine !

50 réflexions au sujet de « Pourquoi fallait-il investir dans l’immobilier pendant la crise ? »

  1. Je ne crois pas non plus au caractère très prudent du comportement des banques qui nous protègerait. Cela a été sans doute valable quand nous étions dans une situation « normale ». Mais ce n’est
    plus le cas. Nous entrons dans une période où les baisses de revenus tous les ans concerneront des millions de gens, et où le chomage va considérablement augmenter. Parmi ces victimes de la
    crise, ceux qui auront acheté pendant les années de folie (2003 et suivantes) en s’endettant au maximum (33% des revenus) seront très nombreux. Et quand on voit son revenu divisé par 2, 33%
    deviennent 66%. Donc de très nombreux défauts de paiement à prévoir, avec à plus ou moins brève échéance, une pléthore de nouveaux biens sur le marché.

    A mon avis un comportement « prudent » des banques serait d’éviter de prèter sur de longues périodes à taux bas, tout en se refinançant à court terme à taux inconnu dans le futur. Ce serait donc
    plutot de prèter uniquement à taux variable et sur des périodes pas trop longues. C’est d’ailleurs comme ça qu’on définit la prudence dans les pays anglo-saxons.

     

  2. Absolument pas d’accord. Le comportement prudent des banques française. Les taux fixes ou capés sont une garantie contre les défaut de paiement. Je ne comprends pas tes arguments, tu n’es pas en
    Amérique.

  3. C »est vrai, les banques françaises sont les plus sûres au monde.

    C’est d’ailleurs les chouchous des investisseurs depuis 5 ans :

    Société générale : – 82 %

    BNP : -55 %

    Crédit Agricole : – 82 %

    sans parler de feu le crédit lyonnais … qui a coulé … avec l’immoblier…

    ça rime

    fred marseille

  4. Mélanger les ratios prudentiels demandé aux préteurs et les performances boursières d’une banque relève une fois de plus d’une profonde incompétence, mon disciple. N’as tu donc rien appris ?

  5. JC, il y a quand même des banques qui ont prété pour 110% du capital à des gens endettés à plus de 30% !

    Elles sont devenues prudentes, elles ne l’étaient pas forcément au début de la décennie 2000. Sans parler de notre ex président qui les incitait à prendre comme modèle les subprimes US…

  6. Maître je ne demande que ça apprendre.

    D’ailleurs expliquez moi : 82 % de baisse pour la SG (par exemple) ?

    C’est le résultat d’une bonne gestion ?

    fred marseille

  7. Il n’y a évidemment pas de garantie contre les défauts de paiement qui tienne lorsque les revenus chutent pour de nombreux emprunteurs. Tous ces emprunts ont été accordés avec l’idée (qu’on sait
    fausse aujourd’hui) qu’il n’y aurait pas d’accident de parcours dans l’économie. Or l’accident de parcours majeur on est en plein dedans.

    Le manque de prudence pour les banques est justement ces taux fixes et bas massivement accordés, alors que leurs ressources ne sont pas assurées à taux bas, elles.

     

  8. Bon je n’insiste pas. la France va connaitre une crise des subprimes gignatesque si ca vous fait plaisir. 

  9. Bonsoir,

    Les PTZ (prets à taux zero) se terminent fin 2012. De ce fait, la base de la pyramide des primos aura plus de difficulté à se financer pour accèder à l’immo, les banques restreignent de
    plus en plus les crédits (elles demandent en fait plus d’apports) etc… Vos arguments semblent un peu erronés. Cependant je souhaite une longue vie à ce blogue qui est topissime.

  10. New bee, ce qui disent les gens qui ne sont pas d’accord avec ce blog est que le marché immobilier va s’effondrer. je dis qu’il peux baisser car nous sommes en recession mais certainement pas
    perdre 40 % et tu verras que j’ai raison.

  11. Parfaitement, je plussois JCB.

    1) Ca va baisser, mais pas de 40% en 2 ans (helas).

    2) s’endetter a 4% pour acheter un rendement a 7% a du sens (sous reserve d’avoir la tresorerie, et de trouver de tels rendements)

    Et je plussois JPA,

    3) Mm 5% de baisse compense 1 an de loyer; au vue de l’effondrement des volumes de transaction, rien ne presse sauf a etre sur de ne pas bouger pendant 10 ans.

     

    Par contre, autant je ne vois pas de forte inflation sur mes depenses et sur mon salaire (j’ai fait mes comptes, je colle a l’insee), autant je ne vois pas non plus de baisse massive de revenu
    (Goelo, d’ou vient ton argument d’un salaire / 2 ? des 3 ans de recessions en Grece ?)

     

    Bonne soiree,

    DDL

  12. Bonjour,

    Evidemment il ne sert à rien d’acheter pour moins de 6 ans. Personne en mobilité permanente s’abstenir.

  13. Ouffff j’arrive au bon moment la discussion m’intéresse comme vous le savez…

    Bonjour à tous donc, je persiste et je signe suite à mes précédents posts sur le sujet ces derniers mois…Et je différencie donc bien sédentaires et les non sédentaires… Par non sédentaire
    j’entends : célibataire, bébé en vue ou envie de bébé, travail à forte mobilité professionnelle, couple qui peut battre de l’aile (et oui…), philosophie personnelle de la bougeotte…ET aussi
    le jeune qui démarre dans la vie!!!! Il y a quand même un large public.

    Autant l’optique d’investir dans l’immo ces derniers temps, sur du LLLLT, a du sens (taux bas, inflation à venir, un vrai sens monétaire…), autant par les temps qui courent, je pense qu’acheter
    sa RP (quand on n’a pas de LT en vue) est extrêmement risqué, car une revente à CT/MT peut faire TRES mal… Sur 2008-2012 on est gagnant ok (+15% sans doute, mais les frais d’achat c’est 10%,
    les charges en plus s’ajoutent, les taxes etc etc etc…), sur 2009-2013 peut être moins, sur 2010-2014 surement moins…

    L’amortissement de l’ensemble des frais d’achat pour une RP est long…

     

    CONCLUSION : pour les sédentaires: la RP ou l’investissement ont bcp de sens (plutôt RP d’ailleurs, dans le début de la construction patrimoniale), mais
    pour les non sédentaires, gare à la RP… OK la période 2008-2012 est en PV, mais attention à la suite. La crise va être longue, les changements de vie importants pour certains, bref,
    faudra passer la vague. On n’est plus dans les années 2000 ou même le non sédentaire pouvait acheter pour revendre 1,5 ans plus tard avec PV…

     

    Si dans l’investissement l’objectif est de trouver de bons prix pour investir avec du bon rendement, sachez qu’il en est de même avec les loyers, on peut trouver de bons loyers pour louer pendant
    3-4-5-6 ans… Je reste persuadé qu’au vu de la crise que nous ne connaissons, et qui ne finira certainement pas en subprime à -50% à
    l’américaine, nous aurons dans les années qui viennent une vraie fenêtre de tir, surtout pour ceux qui ont un peu de cash genre bas de laine, aide des parents, héritage, etc… (cash qui
    AUJOURDHUI SE DEVALORISE, on EST D’ACCORD)… Mais faut un peu payer aujourd’hui pour profiter d’une bonne fenêtre dans les années à venir. Même si un petit réajustement de qqs% intervient, il
    permettra d’économiser quelques frais d’achats reventes!!!!

     

    Bref mon ami le non sédentaire, ne te précipite pas… Mon ami le jeune, ne te précipite pas: une femme, et deux gamins, ça prend de la place

     

    Bonne journée à tous!

  14.  » (Goelo, d’ou vient ton argument d’un salaire / 2 ? des 3 ans de recessions en Grece ?) »

     

    J’ai dis ça ???? Tu dois confondre avec quelqu’un d’autre, y a pas que moi qui dis des anneries, faut pas pousser !

  15. Les chiffres de l’emploi ne sont pas bons en europe. On a pas finit de monétiser. si les chiffres US sont mauvais cet après midi ca ne va pas arranger le sentiment des traders. J’ai très
    fortement augmenté ma position sur l’or en $ ce matin. 

  16. Moi aussi j’ai suivi mais avec 3CFD et mes spreads pas terribles je gagne $12 :-)

    j’etais un peu endormi ce matin quand j’ai passe mon ordre…

     

  17. Je ne suis sur de rien mais on a un reversal à la hausse en UT 4H. Si on dépasse durablement 1732, on est parti pour monter assez haut. Les affaires vont mal aux US a part l’immobilier. le
    schiffres de l’emploi sont mauvais. La FED va continuer à produire de la monnaie. Sur un swing on pourrait viser au moins 1792.

  18. Quelque(s) chose(s) m’échappe(nt) JC.

    Comment l’immobilier US peut-il aller mieux alors qu’il y a aucune création dans la construction et que le marché du travail, en général, est mauvais ?

    Comment, toujours aux US, la population active peut-elle baisser, la population totale augmenter et les chiffres du chomage baisser ?

  19. Bonsoir Goelo,

     

    Aux US, les stats chômage obéissent à des règles particulières: ainsi, pour être dans les statistiques, il faut 3 critères (je simplifie) : avoir travaillé à temps plein, être licencié
    économique, et une fois ces 2 critères établis, montrer que l’on est en recherche active d’emploi.

     

    Cela peut donc faire varier les statistiques du tout au tout… Ainsi, anecdote, pendant certains mois d’hivers rudes, les statistiques peuvent « s’améliorer », car les gens ne viennent pas
    forcément se réinscrire dans les agences…

     

    Bonne soirée.

  20. « Attention maître en Daily on est toujours baissier sur l’or. »

     

    Ma modeste expérience du Forex m’a démontré que les graphs journaliers ne veulent pas dire grand chose sur des valeurs cotées en continu et partout dans le monde. Un graph journalier en France et
    en Australie, c’est pas tout a fait la même chose. L’idéal étant de travailler en graphs GMT.

  21. L’immobilier US s’améliore sur toutes les stats depuis des mois. C’est un fait et c’est lié à la fin du deleveraging. En revanche, le marché du travail reste mauvais. Ce n’est pas toujours lié.

  22. Pour Goelo #74 : alors là, pas d’idée… Les deux taux sont de toute façon difficilement comparables, puisque les critères différent.

    Si on veut faire des comparaisons, le seul moyen valide est d’utiliser les données de l’Organisation Internationale du Travail…

  23. Goelo, il n’y pas que la situation du travail qui guide les prix de l’immobilier.

    Il y a bien sur la loi de l’offre et de la demande. S’il y a pénurie les prix montent.

    2eme exemple extreme et caricatural. Au zimbawe, lorsque l’inflation est à 200 % par an, le prix de l’immobilier est multiplié par 3 en un an alors que le pays est en dépression majeur. Ce n’est
    qu’un problème de monnaie. On dit alors qu’on a mis son argent à l’abri de l’inflation. Regarde ce qui est émis comme monnaie en volume depuis 20 ans et la richesse qui a été créée dans le meme
    temps et tu comprendras pourquoi les prix immo montent dans les pays ou l’on a peu construit. J’affirme que les gens qui attendent comme abadie ou JPA un deleveraging de 40 % à l’américaine ou à
    l’espagnole en France n’ont rien compris à la situation économique. 

  24. Il est vrai que les temps sont différents de 1991 mais la similitudes des situations est troublante: voir ci-dessous l’article des Echos de 1991(j’ai vécu cette période à Paris) et le graphe « 
    les transactions à Paris de 1985 à 2003″ faites par l’Insee/Notaires en page 3 du 2eme lien.  C’est assez troublant

    http://archives.lesechos.fr/archives/1991/LesEchos/16028-54-ECH.htm?texte=notaires

    http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP991.pdf

    Pour ce qui est de la sagesse des Banque dans l’attribution des prêts je ne peux qu’être d’accord avec JCB : 20% mini d’apport(à quelqes rare exceptions=110%/dossiers en béton),endettement

  25. Merci pour l’article,ça fait plaisir de trouver sur le net des sujets de l’immobilier tels types,instructifs et amusants en même temps..je l’ai lu attentivement votre article et ça m’a ajouté des
    connaissances..je vous encourage pour continuer dans tel rythme !!

  26. Bonjour,

     

    J’aimerais apporter un avis nuancé, suis normand … ptet ben que oui ptet ben que non

     

    J’ai longtemps suivi les blogs de gens qui fantasment d’un effondrement de l’immobilier, et
    j’ai cramé deux années a cause de ca et surement perdu bcp d’occasions de m’enrichir, je lisais notamment le blog de Marc Candelier ou on y trouve des courbes refletant un theorie qui vaut ce
    qu’elle vaut, mais qui ne prends pas en compte, une offre limitée, des gens qui sont un peu gaga avec l’immo et aussi tout ce que les politiques peuvent faire pour manipuler les prix … bref
    c’est bien gentil mais c’est pas une boule de cristal. Et si vous etes bons vous vous en sortirez toujours.

     

    Personnellement je pense qu’il faut acheter, mais acheter bien. J’investi dans le locatif a a
    très fort rendement 14%. En gros ce qu’il faut compter c’est combien vous capitalisez, voire pour mon cas : quel est le montant de la rente annuelle (mes loyers dépassent les mensualités), quelle
    inflation y’a t’il en cours et surtout quels sont les facteurs de baisse des loyers. Le prix on s’en fiche, pas vendu pas perdu. (la je parle d’investissement locatif) ensuite vous prenez un
    risque, mais si des le départ tous les voyants sont au vert, vous pouvez traverser une tempête gagnant.

    Donc globalement, ce que j’en pense, les prix vont probablement baisser, en euros, malgrés
    l’inflation, c’est facile a verifier sur le net et si vous regardez très regulierement le marché vous le constaterez, mais je ne pense pas que ca va baisser beaucoup car les prix se tasseront et
    nos politiques feront tout pour relancer le credit facile, de plus contrairement a certains pays les banques sont très carrées lorsqu’elles delivrent les prets c’est pas comme l’espagne, les
    Francais sont assez accrochés a la pierre egalement .. par contre les vrais phenomenes de baisse tangibles et non fantasmes basés sur des courbes etc … c’est une baisse de générosité de notre
    état providence … car le pb c’est les loyers, si eux baissent, la c’est pas bon du tout. Car les loyers tirent les prix. autre facteurs, evidement le chomage, la perte d’avantages fiscaux, et
    bien sur si les taux s’ils montent … mais l’inflation sera aussi probablement a des niveaux differents. Pour les loyers je suis pas hyper inquiet sauf libéralisation massive du foncier.
    Liberale la France … ? :D

     

    Donc ce que je pense : il faut profiter de la baisse des prix pour se recharger en immo,
    etre sur d’etre sur de très forts rendement (a vous d’etre + malin que la moyenne), ne pas inclure de dispositifs fiscaux, bien sur être dans une zone a forte demande etc .. si la valeur de
    votre bien baisse il n’y a aucun problème tant que vos loyers augmentent ou restent stables. Cela veut justement dire …. qu’il faut racheter.

    Apres je tiens a préciser que je pense sincèrement qu’il serait préférable pour les Français
    que leurs logement leur coutent moins cher.

  27. Bonjour,

     

    J’aimerais apporter un avis nuancé, suis normand … ptet ben que oui ptet ben que non …

     

    J’ai longtemps suivi les blogs de gens qui fantasment d’un effondrement de l’immobilier, et j’ai cramé deux années a
    cause de ca et surement perdu bcp d’occasions de m’enrichir, je lisais notamment le blog de Marc Candelier ou on y trouve des courbes refletant un theorie qui vaut ce qu’elle vaut, mais qui ne
    prends pas en compte, une offre limitée, des gens qui sont un peu gaga avec l’immo et aussi tout ce que les politiques peuvent faire pour manipuler les prix … bref c’est bien gentil mais c’est
    pas une boule de cristal. Et si vous etes bons vous vous en sortirez toujours.

     

    Personnellement je pense qu’il faut acheter, mais acheter bien. J’investi dans le locatif a a très fort rendement 14%.
    En gros ce qu’il faut compter c’est combien vous capitalisez, voire pour mon cas : quel est le montant de la rente annuelle (mes loyers dépassent les mensualités), quelle inflation y’a t’il en
    cours et surtout quels sont les facteurs de baisse des loyers. Le prix on s’en fiche, pas vendu pas perdu. (la je parle d’investissement locatif) ensuite vous prenez un risque, mais si des le
    départ tous les voyants sont au vert, vous pouvez traverser une tempête gagnant.

    Donc globalement, ce que j’en pense, les prix vont probablement baisser, en euros, malgrés l’inflation, c’est facile a
    verifier sur le net et si vous regardez très regulierement le marché vous le constaterez, mais je ne pense pas que ca va baisser beaucoup car les prix se tasseront et nos politiques feront tout
    pour relancer le credit facile, de plus contrairement a certains pays les banques sont très carrées lorsqu’elles delivrent les prets c’est pas comme l’espagne, les Francais sont assez accrochés a
    la pierre egalement .. par contre les vrais phenomenes de baisse tangibles et non fantasmes basés sur des courbes etc … c’est une baisse de générosité de notre état providence … car le pb
    c’est les loyers, si eux baissent, la c’est pas bon du tout. Car les loyers tirent les prix. autre facteurs, evidement le chomage, la perte d’avantages fiscaux, et bien sur si les taux s’ils
    montent … mais l’inflation sera aussi probablement a des niveaux differents. Pour les loyers je suis pas hyper inquiet sauf libéralisation massive du foncier. Liberale la France
    … ? :D

     

    Donc ce que je pense : il faut profiter de la baisse des prix pour se recharger en immo, etre sur d’etre sur de
    très forts rendement (a vous d’etre + malin que la moyenne), ne pas inclure de dispositifs fiscaux, bien sur être dans une zone a forte demande etc .. si la valeur de votre bien baisse il
    n’y a aucun problème tant que vos loyers augmentent ou restent stables. Cela veut justement dire …. qu’il faut racheter.

    Apres je tiens a préciser que je pense sincèrement qu’il serait préférable pour les Français que leurs logement leur
    coutent moins cher.

  28. l’immobilier est de plus en plus cher, je ne sais pas qu’est ce qui explique cela mais c’est la réalité. un investissement dans ce domaine est toujours gage de sécurité et de rentabilité

  29. Bonjour,

    Aujourd’hui l’aggravation de la fiscalité des plus values qui dissuadait les vendeurs n’existe plus étant donné la nouvelle fiscalité extrêmement avantageuse qui prend effet cette année !

    C’est pourquoi les personne ayant investi dans l’immobilier ancien ont tout à gagner de revendre leur bien en 2014, c’est une chance et une opportunité inespérée !

  30. Recently I heard rumors regarding the building. I heard that it will be taken down in the near future. However, government has rubbished such reports. Anyway, I’m kind of anxious to know about the operations concerning this issue.

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