Forecast investissement – Mai 2010 – La pierre à crédit et à taux fixe

Par Jean Christophe Bataille

Forecast image type



Comme d’habitude, je ne prévoirai pas la fin du monde. Ce n’est pas le propos de Futures … La situation des pays occidentaux va toutefois rester difficile car la socialisation des dettes privées réalisée en 2009 n’a bien sûr pas fait disparaitre l’endettement. Elle a, en revanche, créé toutes les conditions d’une stagflation.

Il n’y aura donc pas de déflation à la japonaise, ni de déflation du type de celle de 1929. La situation évolue comme je l’avais prévu il y a deux ans, pour toutes les raisons que j’ai déja avancées par le passé.


Nous avons plusieurs certitudes :

 

Le découplage des émergents est désormais indubitable et il tirera durablement la croissance mondiale, éliminant tout risque de dépression profonde même si une rechute modérée des économies est probable à la fin des plans de relance, même si une nouvelle crise bancaire est possible.

Les chiffres donnent presque le tournis. “Chaque année, près de 80 millions de personnes intègrent les classes moyennes dans les pays émergents […]. Exposés à de nouvelles idées, de nouveaux produits, de nouveaux marchés, les ménages des classes moyennes aspirent à consommer des produits et des services inédits […]. En 2030, 16,1% de la population mondiale appartiendra à “la classe moyenne globale” (contre 7,6% en 2000).


Plus de 1 milliard de personnes dans les pays en développement auront accès à des produits et à des services de classe mondiale”, expose Nordea. Et Raiffeisen Capital Management d’ajouter :

“Les importations des pays BRIC dépassent désormais le volume d’importations des Etats-Unis.” Un autre chiffre : en décembre dernier, les ventes au détail au Brésil ont progressé de 9,1% en rythme annuel. Les grands réservoirs de consommateurs se trouvent donc en Chine, en Inde, au Brésil et, dans une moindre mesure, dans certains pays d’Amérique latine et du Moyen-Orient.

Source Moneyweek

 

La dette souveraine occidentale déjà très importante va avoir une propension à augmenter.

 

– Les états de l’OCDE subiront la pression des marchés pour équilibrer leur budget et tenter de réduire leurs dettes.

 

Les états obtempèreront sans pouvoir réduire suffisamment cet endettement car la paix sociale sera une préoccupation politique au moins aussi importante que l’attente des investisseurs.

 

– Les Etats-Unis seront logés a la même enseigne que l’Europe ou le Japon. La faillite de la Californie vaut largement celle de la Grèce ou celle de l’Espagne. Seules les agences de notation americaines peuvent encore affirmer le contraire …

 

– Il ne faudra pas compter sur le FMI pour régler la crise car cette institution est essentiellement alimentée par des états endettés et ses capacités d’intervention sont insuffisantes en cas de défaillance de plusieurs pays comme l’Espagne.

 

Si les taux longs se mettaient à monter, la tentation serait grande pour les banques centrales de monétiser a nouveau la dette des états pour contenir cette ascension.

Si les banques connaissaient de nouvelles difficultés, les banques centrales injecteraient à nouveau massivement des liquidités.

 

Ces certitudes nous conduisent a penser que nous assisterons à un mélange de tentative de rigueur budgétaire et d’un important laxisme monétaire qui au final ne peut aboutir qu’à une croissance très molle, voire une nouvelle récession, et une dévaluation des monnaies en occident. Cette situation a un nom : la stagflation.

Celle-ci ne rentrera dans les faits que lorsque la vigueur de la croissance émergente, les sous-capacités de production en pétrole et autres matières premières et le laxisme monétaire occidental auront fait monter les prix à la consommation. Cette ascension des prix, probablement effective à l’horizon de deux ans, sera une parfaite justification à la montée des salaires qui, il faut le rappeler, restent majoritairement indexés sur les prix. Il faut comprendre que l’indice des prix sous-pondérait jusqu’à présent les dépenses courantes domestiques et sur-pondérait les produits importés. C’est l’inverse qui va se produire désormais car nous allons assister à une hausse des produits fabriqués dans les pays émergents et une hausse des matières premières :

 

– Augmentation des salaires et début de couverture sociale chez les émergents (c’est déjà le cas). C’est à dire une montée des coûts de main d’oeuvre.

– Sous capacité de production dans le domaine de l’énergie et de certaines matières premières. C’est à dire une montée des coûts-matières.

– Baisse des monnaies occidentales par rapport à tous les actifs tangibles venus des émergents.

 

La montée des prix sera également une justification à l’acceptation d’une montée des taux longs et elle sonnera le glas de l’intervention des banques centrales sur la portion longue de la courbe des taux. Cette montée se fera soit lentement, soit via un véritable krach obligataire. Le délai de survenue de la montée des taux dépendra de la tolérance des créanciers de l’occident aux grandes manoeuvres des banques centrales.

La stagflation devrait rester gérable. Une hyperinflation à la Weimar diffuse à tout l’occident est une hypothèse inconcevable pour moi. Celle-ci ne peut naître que dans un pays isolé, en très forte sous-capacité de production, abandonné par une communauté internationale qui poursuivrait un chemin économique et monétaire vertueux. Ce ne sera pas le cas et la dévalorisation du dollar et de l’euro obligera la communauté des états à agir de concert. Nous nous dirigerons donc plutôt vers une refonte complète du système monétaire dans un contexte de montée excessive mais supportable des prix et des revenus en monnaie courante.

 

Cette stagflation devrait se pérenniser de nombreuses années jusqu’a dilution de la dette souveraine et de l’endettement des ménages. Les banques centrales occidentales pourront alors enfin faire monter brutalement les taux courts comme le fit Volker dans le passé pour juguler l’inflation et repartir sur un nouveau cycle vertueux. Avant cela, les créanciers obligataires en particulier les retraités du baby boom auront vu leur épargne obligataire fondre comme neige au soleil. L’âge de la retraite aura été reculé de plusieurs années et le système social sera nécessairement moins généreux


***

 

Il est temps d’investir dans l’immobilier

 

Les propriétaires de biens immobiliers auront beaucoup moins perdu durant cette période car si le prix de la pierre doit baisser en monnaie constante, il montera tout de même en monnaie courante et les loyers suivront assez bien le rythme de l’inflation, augmentant ainsi les rendements vers des ratios plus proches de ceux de la médiane de la courbe de Friggit.

 

Pour les propriétaires endettés à taux fixe au niveau actuel et en cours d’amortissement, cette situation sera bien sûr une aubaine. Ils bénéficieront en effet d’un triple levier :

 

– Diminution des mensualités de crédits en monnaie constante du fait de la hausse des prix et des revenus en monnaie courante.

 

– Mise a l’abri du capital contre l’inflation.

 

– Augmentation des loyers en monnaie courante.

 

Bien sûr, une nouvelle crise systémique bancaire liée aux engagements des établissements financiers sur les dettes souveraines peut créer une nouvelle poussée de déflation sur les actifs immobiliers en réduisant l’accès au crédit mais celle-ci sera de courte durée car les banques centrales choisiront bien évidemment d’injecter des montagnes de liquidités pour empêcher tout crédit crunch.

 

C’est pourquoi, devant l’arrêt de la baisse des prix immobliers et le très bas niveau des taux d’intérêt en occident, je recommande désormais fortement l’achat immobilier à fort rendement, financé à crédit et à taux fixe, avant que ces derniers ne commencent à monter.

 

***


Les actions occidentales centrées sur les marchés domestiques peuvent se reprendre ou au contraire chuter à l’occasion d’une nouvelle crise systémique bancaire mais elles resteront à la traine en monnaie constante sur le long terme.

 

Le ratio Dow sur Gold est amené a diminuer irrémédiablement. Les actions seront donc moins profitables que dans le passé. En protection du capital, je recommande l’achat de certains fonds actions des pays émergents, les fonds matières premières dans les baisses importantes de marché et préférentiellement durant une reprise du cross EUR USD. Je conseille également d’accumuler les parapétrolieres francaises à la baisse dans le cadre d’un PEA. L’allocation des actions européennes ne devrait pas augmenter et rester axées sur le rendement telle qu’elle figure actuellement dans le forecast.

***

 

Il faut fuir les obligations à taux fixe occidentales et diminuer l’allocation en Euros des contrats d’assurance vie.

 

Tous les investissements de ce forecast (apport personnel achat immobilier, achat d’actions) doivent se faire en vendant les obligations ou les avoirs en euros inclus en contrats d’assurance vie dont il faut désormais diminuer la proportion.

***

L’or, en particulier physique, doit rester une composante significative du patrimoine. Pour ceux qui n’en ont pas, l’or et les minières aurifères peuvent encore être acquises dans un creux de marché. Attention, seul leur prix en euros nous intéresse.

***

 

Les répartitions patrimoniales pour les mois a venir devraient donc se transformer :

Pour les patrimoines supérieurs à 1.5 millions d’euros :
Or physique 7%
Mines d’or 5%
Mines d’or moyenne importance 1%
Euros

7%

Obligations taux fixes 0%
Obligations émergents 3%
Obligations taux variables 5%
Action Emergents 6%
Energie matières premieres 5%
Actions défensives européennes 4%
Avoirs spéculatifs 2%
Immobilier 55%
  100%

  Pour les patrimoines sités entre 400 000 euros et 1.5 millions d’euros :

Or physique 7%
Mines d’or 5%
Mines d’or moyenne importance 1%
Euros 3%
Obligations taux fixes 0%
Obligations émergents 3%
Obligations taux variables 5%
Action Emergents

6%

Energie matières premieres 5%
Actions défensives européennes 3%
Avoirs spéculatifs 2%
Immobilier 60%
  100%

Pour les patrimoines inférieurs à 400 000 euros :

Or physique 8%
Mines d’or 6%
Mines d’or moyenne importance 1%
Euros 17%
Obligations taux fixes 0%
Obligations émergents 3%
Obligations taux variables 6%
Action Emergents 10%
Energie matières premieres 8%
Actions défensives européennes 6%
Avoirs spéculatifs 5%
Immobilier 30%
  100%

Précision importante : le ratio immobilier représente, comme dans une déclaration ISF, la partie amortie du bien soit sa valeur vénale inscrite à l’actif otée du capital restant dû inscrit au passif. En cas de nouvelle acquisition, il correspond à l’apport en fond propre mais est amené à croitre avec l’évolution et l’amortissement du crédit.


50 réflexions au sujet de « Forecast investissement – Mai 2010 – La pierre à crédit et à taux fixe »

  1. Bonjour Jean-Christophe,

    J’ai parlé en long et en large des obligations indexées sur l’inflation à un courtier. Il pense que c’est une bonne idée mais un rien trop tôt, à moins de vouloir être certain
    d’être dans la place lors de la remontée des taux et d’être prêt à éventuellement perdre ce qui le serait si le fond acquis n’offrait pas cette année la performance voulue. « Inflation sous
    contrôle » ajoute-t-il, « dixit la BCE ». Il a mentionné une remontée des taux en Australie, me conseille d’attendre une remontée des taux aux USA et les rumeurs d’une remontée des taux dans l’UE,
    outre une analyse circonstanciée le moment venu. En résumé: « Ok pour le principe, pas pour le timing. » Es-tu de cet avis également ? Merci à toi. Bonne soirée.

  2. Bonjour Olivier,

    J’a déjà conseillé les OI, il y a plusieurs mois. Elles cotent au gré des nouvelles. Pour l’instant, je gagne près de 1 % mais il y a une semaine c’était 2 %. A vouloir attendre le « on time » on
    n’investit pas ou on le fait avec le troupeau. Donc pas d’accord avec ton banquier mais ca n’engage que moi et ce n’est pas une incitation à l’achat.

  3. Bonjour Bruno,

    J’ai tendance à ne pas raisonner en terme d’offre et de demande mais de dévalorisation monétaire. Seuls les actifs tangibles auront un interet dans quelques années. C’est le cas de la pierre.
    Maintenant une baisse temporaire de l’immobilier est tout a fait possible voire probable en particulier dans les zones ou la demande est faible mais les taux vont grimper ! Attention aux
    conditions de crédit …

  4. D’accord avec vous, mais qui pourra s’offrir un actif tangible avec une réduction de la surface financière des individus, les prix seront obligés de suivre l’offre. Si l’on se dirige vers
    une austérité sévère avec baisse des salaires, le surendettement va faire des ravages avec son cortège de ventes paniques.

     L’immobilier est un actif a forte composante locale qui pâtira d’un  environnement économico-géographique  dégradé.  Autant une valeur sécable comme l’or pourra connaître une
    envolée, tout le monde peut jouer à son niveau, autant je crois que l’immobilier présente un ticket d’entrée trop élevé pour être un produit d’investissement à la portée de tous.

    Je vous suis pour un emprunt à taux bas constant, mais la baisse n’est pas encore assez forte pour entrer sur le marché. Tout le monde commence à avoir en tête le modèle déflationniste, la
    majorité va attendre une baisse longtemps, peut-être trop. Tout est une question de timing

    Je n’ai pas de PEL, en créer un me reporte à au moins 3 ans, ce que je vais faire mais certainement trop tard pour de bons coups, je me rassure comme je peux.

  5. Bonjour Jean-Christophe,
    Oui, je pense que tu as raison, merci. Ton bon conseil n’engage que celui qui t’écoute :) Il me restait à faire un choix entre acheter de l’immobilier ou ces obligations à taux variables. La
    première solution m’a l’air plus profitable.

  6. Bonjour

    je reviens sur ce que je disais post 93.

    Je n’ai peut-être pas la même analyse que toi JCB sur la période 2000-2007. Pour moi la course à l’endettement que tu conseilles a déjà eu lieu (en bonne partie), c’était de 2000 à 2007, et elle
    a asséché le revenu des ménages. Appelle ça bulle ou pas, la question n’est pas là, c’est une bulle du crédit plutôt qu’une bulle de l’immo, je suis d’accord (avec la création d’entreprise,
    l’immo est la seule façon de s’endetter lourdement). Ajoute à ça un attachement très français pour la pierre, sans doute culturel mais aussi entretenu par les médias et pro, et tu as le tableau
    que tu dépeinds. Je suppose qu’il y a des explications sociologiques plus qu’économiques au fait que le marché en France n’a pas baissé autant qu’ailleurs depuis 2007. J’ai visité un bien hier,
    le prix d’annonce a perdu 10% en quelques mois et malgré les nombreuses visites (bien bon marché dans un quartier riche), je ne pense pas qu’il y ait eu beaucoup de propositions. Avec les
    chiffres de croissance annoncé et l’atonie de la consommation, à mon avis les prix immo risquent de repartir rapidement à la baisse. Quoiqu’il en soit, je répète, la course au crédit dont tu
    parles a pour moi déjà essentiellement eu lieu (taux d’endettement des ménages passé de 50% en 98 à 75% en 2008).

    Concernant le lien entre baisse des prix immo et hausse des taux, j’aimerais beaucoup lire des articles. Pour le moment je n’entends que des convictions, et je n’aime pas trop (cela ne me permet
    pas de me faire une idée par moi-même). Je fais assez confiance à certains pro, mais c’est souvent difficile de faire la part des choses entre croyance, espérance et clairvoyance.

    Sinon, tu as répondu à Philippe je crois à un argument que je donnais aussi : l’immo est un marché local, la croissance en Chine n’est à mon avis pas prête de faire monter les prix dans la
    banlieue d’une ville de province française. Tu ne sembles pas d’accord. Peux-tu me dire comment tu vois les choses, par quel support les chinois pourraient investir dans la pierre en France ? (Cf
    mon post 93)

    Cdlt

    P

  7. Bonjour Pariste,

    La montée des émergents est une donnée macro qui garantit la pérennité de la croissance mondiale et va à l’encontre de la poursuite des déflations d’actifs dans un environnement monétaire
    dégradé. Sur le plan local, le marché obeit à d’autres contraintes. Je ne comprends ce que tu veux dire par achats immobiliers chinois en province française.

    Quelle course à l’endettement ? … Je parle d’anticipation de baisse des différentiels de rendement locatif-taux … Tu en train de m’expliquer qu’il faut tuer le crédit en Europe parce qu’un
    certain pourcentage de la population américaine s’est endettée sans être solvable ? Les dettes toxiques sont rangées au bilan des banques centrales, tout dépend ensuite de ce que feront les états
    des monnaies et on peut très bien identifier les directions prises. Si elles se confirment, ne pas être à crédit sur un actif tangible est une faute de gestion patrimoniale.

  8. @JCB

    Quand Philippe ou moi disons qu’on ne voit pas comment la croissance émergente (et l’inflation importée) impactera directement (hors question des taux, qu’on discute par ailleurs) l’immobilier en
    France, tu sembles répondre :

    « le bonheur [malheur] des uns fait le bonheur des autres et l’argent circule par tous les canaux internationaux pour venir impacter jusqu’au plus petit village du Berry. »

    J’aimerais comprendre ce mécanisme.

    Concernant l’endettement, je ne parle pas des ménages US, mais des ménages français. On n’a peut-être pas les mêmes chiffres ?

    Cdlt

    P

  9. Pariste,

    Ne m’en veut pas mais on ne parle pas de la meme chose :-)

     

    Il faut sortir des théories erronées et catastrophistes de Tropical du genre « la dette c’est déflationiste » alors que selon moi ca n’est que récessif si le crédit est maintenu en vie, ou
    du genre « l’inflation ne peut s’installer car elle ferait monter les taux ce qui freinerait la croissance et donc ferait cesser l’inflation » alors que je connais une dizaine d’exemple
    dans l’histoire d’inflation sans croissance.

     

    Comprends moi. Tu prends les inexactitudes d’abadie et tu viens me les répeter en essayant de me prouver que je me trompe. Relis mes écrits : tout est dit sur le sujet.

     

    Et puis si tu es convaincu par Abadie, reste en cash quand ca monte et achete du Bx4 a chaque faux départ pendant des années et attend un CAC à 1500 et un immobilier diminué de moitié avant de
    prendre un crédit à 15 % ! On verra dans 5  à 10 ans qui a le mieux placé son argent ;-)

    N’y voit pas d’agression. Je te remercie de tes contributions sur le blog qui ont au moins l’avantage de faire progresser les idées. Mais partons de vérités économiques, pas des affirmations
    d’Abadie qui n’ont qu’un but : vendre l’apocalypse. C’est dans sa nature.

  10. Décidément, je m’étais retenu dans mon post sur l’autre file, mais là c’est clair, je réponds. JCB pourquoi catalogues-tu ainsi les gens ? Je ne comprends pas pourquoi tu as gardé tant de
    rancoeur après le blog Abadie. Je n’ai rien à voir avec Loïc ! Il m’a certainement appris à respecter le libéralisme, je suis pourtant de nature plutôt ultra-gauchiste à ses yeux. Il y a sans doute du vrai et du faux dans ce qu’il dit, mais je trouve l’acharnement contre lui excessif de ta part
    (peut-être justifié, je t’ai dis que je te comprenais, mais je t’avoue très franchement qu’en te lisant… je le comprends de plus en plus. C’est dit, tu en fais ce que tu veux). Ne fais pas
    d’amalgame !

    Je ne suis convaincu par personne, ni Loïc ni toi ni personne. Je cherche à comprendre et je fais mes propres analyses. Je n’ai rien contre toi, tes expériences, tes analyses, que tu as la
    gentillesse de nous faire partager, mais je ne vois pas assez les justifications de tes convictions. Peut-être l’économie n’est pas une science, on ne peut pas faire parler les chiffres et les
    raisonnements déductifs et rationnels, je suis prêt à écouter des comparaisons historiques et des analogies. Mais j’aimerais que tu expliques mieux tes convictions et que tu répondes aux
    contradictions (autrement que : je l’avais bien dit, donc écoutez mes prédictions). Je comprendrais très bien que ce soit difficile, on ne parle pas d’une expérience de 30 ans en quelques lignes,
    mais dans ce cas n’accuse pas ceux qui ne te comprennent pas ou ne sont pas d’accord d’aveuglement ! Si on ne me montre rien, je ne vois rien.

    Cdlt

    P

  11. Pariste

     

    Mais j’aimerais que tu expliques mieux tes convictions et que tu répondes aux contradictions

    Désolé mais je ne fais que ça. Comprends que je sois parfois un peu las. Je consacre déjà beaucoup de temps à ce blog. J’ai parfois l’impression d’écrire dans le vide pour lire et relire ensuite
    les contre verités d’abadie. Désolé de le citer encore.

    Pour moi, l’incident est clos.

  12. Pas de souci JCB, je comprends très bien car j’ai l’impression d’un dialiogue de sourd assez étonnant. Je comprends que le blog te prends bcp de temps et merci des réponses que tu y apportes
    (aucun problème si tu ne me réponds plus), mais j’ai l’impression que tu ne comprends pas ce que je te dis (et réciproquement visiblement).

    Y a-t-il des avis dans la salle ? Quelqu’un me comprend et peut réexpliquer le point de vue de JCB dans mon langage ?

    Cdlt

    P

  13. Pariste,

     

    Un article de contre info qui est peut être plus clair :

     

    Passer rapidement d’un déficit budgétaire à deux chiffres à un excédent – comme on l’exige aujourd’hui de la Grèce, soit dit en passant – provoquerait à tout coup une récession de grande ampleur,
    ou pire encore. Comme la plupart de ses confrères, l’analyste Greg Ribbs de la Royal Bank of Scotland, constate avec pragmatisme ce que les politiques semblent encore refuser d’admettre. La
    politique budgétaire ayant atteint ses limites, le monétaire, c’est-à-dire les banques centrales, devra prendre le relais. Le niveau de la dette publique – mais aussi privée – dans le monde
    développé est tel que son remboursement à sa valeur actuelle est inenvisageable, à moins de vouloir tuer le malade à coup de saignées en prétendant le guérir. Le précédent de l’apurement des
    dettes de la seconde guerre mondiale – bien supérieures – montre sans équivoque quelle est la seule issue possible hors défaut de paiement. Elle requiert un taux de croissance nominal du PIB
    supérieur au taux d’intérêt. Ce qui en clair signifie une augmentation sensible de l’activité accompagné par une inflation soutenue. Willem Buiter, l’a rappelé récemment : aux USA la dette a
    été ramenée de 121% du PIB en 1946 à 31% en 1974. Dans ce désendettement nominal la contribution du facteur inflation a été aussi importante que celle de la croissance. Plus encore, la
    contribution budgétaire a été négative. Durant ces 28 ans, 20 exercices ont été déficitaires. Bien que cette conception ait été évacuée de la pensée économique dominante, il est urgent de se
    rappeler que la monnaie est une fonction, et non une ressource en quantité limitée, imposant de l’extérieur ses contraintes au destin des sociétés. Suspectant la complaisance des politiques, la
    très vertueuse Europe s’est privée du bras armé de la politique monétaire, en déléguant la responsabilité de la création de la monnaie au seul privé – crédité contre toute vraisemblance d’un
    meilleur jugement et d’une plus grande prudence en la matière. Funeste erreur. En multipliant sans retenue les créances, qui sont une autre forme de la monnaie, les banques ont gravement
    compromis la valeur de celle-ci, bien avant que la crise n’atteigne sa phase aigüe. Nous sommes ces jours-ci tympanisés de discours se présentant comme empreints d’un épais bon sens sur la
    nécessaire rigueur, bien que le mot soit banni, afin de mieux faire passer la chose. Mais, comme dans les années 1930, cette rationalité n’est qu’apparente : en exigeant d’insupportables
    ponctions sur l’activité pour rembourser une dette odieuse, l’appauvrissement généralisé est garanti, aussi bien pour les débiteurs que pour les créanciers. Le sacrifice de la souveraineté
    monétaire que l’Europe s’est imposée n’est plus de mise. La seule solution raisonnable passe par un dégonflement de la dette en utilisant les outils – tous les outils – à notre disposition :
    une cible d’inflation modérée et soutenue, accompagnée et facilitée par la monétisation. Et lorsque ce sont des banquiers, cette fois dégrisés, qui nous l’affirment, il convient de tendre
    l’oreille.

     

    Contre Info. Article complet

  14. Merci JCB pour le lien. Bon, deux choses. D’une part on peut discuter des idées de Paul de G. sur l’intérêt de lâcher l’inflation monétaire, d’autre part du lien inflation importée vs inflation
    des salaires.

    Mes questions portaient seulement sur la seconde question, car je suis tout à fait d’accord avec toi sur le « risque » inflationniste monétaire (relis tous mes messages). La seule question qui nous
    oppose (probablement, mais je n’ai pas d’idée préconçue), c’est l’intérêt ou non d’une telle politique.

    Sur la question inflation importée/inflation monétaire, voici ce que j’ai trouvé dans un doc de
    l’OCDE sur la politique de déflation des années 80 :

    RÉSUME ET IMPLICATIONS DE POLITIQUE ÉCONOMIQUE
    On peut résumer comme suit les résultats de la décomposition des sources de la désinflation sur la période 1980 à 1987 :
    – le principal facteur de la désinflation a été la politique monétaire restrictive adoptée dans les pays de l’OCDE ;
    – les politiques budgétaires restrictives ont égaiement çoncouru à la désinflation dans la plupart des pays, mais beaucoup moins que les politiques monétaires ; même si l’évolution des prix des
    produits de base non pétroliers reste largement inexpliquée, il semble que cette évolution n’ait pas 5 elle seule joué un rôle majeur dans le recul de l’inflation au sein de la zone de l’OCDE
    ;
    – la baisse des prix du pétrole, qui a été indéniablement influencée par les politiques économiques menées dans les pays de l’OCDE a joué relativement peu dans la désinflation des années 1980 6
    1983, période durant laquelle la désinflation a été la plus forte, mais a eu un rôle important en confortant la désinflation après 1985 ;

    Toujours un doc de l’OCDE sur les réponses aux chocs inflationnistes :

    Des effets de deuxième tour pourraient émaner de la dynamique salariale

    Une grande partie du risque d’inflation et de l’incertitude associés aux
    récents chocs de prix des produits de base a été liée à des effets deuxième
    tour potentiels via les salaires et à une éventuelle boucle prix-salaires
    défavorable, souvent jugée plus probable en Europe. L’Europe pourrait en
    effet avoir une capacité plus limitée à absorber les chocs négatifs sur les
    termes de l’échange, parce que l’indexation automatique des salaires
    subsiste dans quelques pays et que les structures de négociation collective
    sont susceptibles d’engendrer une rigidité des salaires réels.

    La résistance des salaires semble avoir disparu dans toutes les régions…

    Toutefois, à en juger par diverses estimations empiriques du
    comportement des salaires, il n’y a pas d’évidence probante de résistance
    significative des salaires réels (c’est-à-dire une situation dans laquelle les
    travailleurs résistent à la perte de pouvoir d’achat de leur salaire résultant
    de chocs négatifs sur les termes de l’échange) au cours de la période
    récente, ni dans l’ensemble de la zone euro ou dans ses trois principaux
    pays membres, ni aux États-Unis ou au Japon. Des estimations glissantes
    montrent que la résistance du salaire réel, mesurée par l’effet à long terme
    des chocs de prix des produits de base sur les coûts salariaux réels, a
    nettement diminué après les chocs pétroliers des années 70 aux États-Unis.

     

    Bon après concernant l’avis de M. de Grauwe, ce n’est qu’un avis d’un économiste sur ce qu’il faudrait faire. Ce n’est pas une prédiction sur ce qui se fera. Nuance.

    J’ai parfaitement conscience de ce risque inflationniste. D’abord je ne suis pas sûr que ça se pilote aussi bien que voudrait M. de Grauwe. Par ailleurs, à titre personnel, j’espère que M. Axel
    Weber, président de la Bundesbank, successeur de M. Trichet à la BCE, reprendra la politique de rigueur et de stabilité monétaire des prix, coup de fil ou pas coup de fil de M. Obama. Je fais un
    peu de la provocation, je sais que tu n’aimes pas ça. Personnellement, ça me gêne considérablement de dire : je me suis endetté jusqu’à maintenant, je n’ai plus de sous ? Eh bien j’imprime de la
    monnaie de singe pour te rembourser. Je pense que si tu étais créancier JCB, tu n’aimerais pas. Eh bien je n’aime pas, pourtant je ne suis ni créancier ni débiteur. C’est à peu près tout. M. de
    Grauwe est gentil, j’espère que ses idées ne passeront pas. J’aime bien la rigueur budgétaire et morale ainsi que les relations de confiance.

    C’est sans doute ce qui me rapproche le plus de Loïc. Mais je ne suis pas dupe, il ne faut pas confondre ses rêves et la réalité. J’espère bien que les idées de M. de Grauwe ne passeront pas,
    j’espère que les fourmis seront récompensées de leur travail et que les cigales profiteront du soleil pour chanter, mais je surveille du coin de l’oeil le retour de l’inflation. Je dis juste que
    je ne vois pas (rationnel, pas historique) de rapport entre inflation importée et inflation monétaire, par contre je vois très bien le rapport entre inflation importée et perte du pouvoir
    d’achat. Si les gens ne comprennent pas, il faudra leur apprendre. Ca devrait être le rôle des politiques.

    Prochaine étape, j’essaie de comprendre pourquoi certains économistes préfèrent la stagflation à la déflation.

    Cdlt

    P

     

     

  15. JCB

     

    Effectivement, cet article est assez clair je trouve

     

    A Pariste,

     

    Il faut bien comprendre qu’il y a une différence fondamentale entre le point de vue déflationniste type Abadie et celui des Keynésiens et des monétaristes qui rendra toujours toute forme de
    discussion stérile et impossible entre ces écoles.

     

    Pour les déflationnistes, la valeur de la monnaie est sacrée, c’est de l’ordre d’une valeur morale absolue.

     

    Toute forme de manipulation de la valeur de la monnaie est un péché, et ne peut par conséquent que mener à la ruine. La création de monnaie est forcément assimilée à du « faux-monnayage » et donc
    un crime en soi.

     

    Et pour l’empêcher, naturellement pour eux l’idéal est l’étalon or.
    Il est d’ailleurs remarquable de voir que les milieux d’extrême droite et l’Eglise catholique orthodoxe ont toujours partagé cette vénération pour l’or.

    Toucher à la valeur de la monnaie, pour eux c’est un peu comme le péché d’Adam qui goûte au fruit de l’arbre de la connaissance.

    Une autre forme de justification (celle d’Hayek, relayée par Abadie) consiste à dire que comme l’économie est tellement compliquée, il ne faut surtout pas essayer de la maîtriser, il faut laisser
    faire la nature, et essayer d’intervenir ne peut qu’engendrer des catastrophes.

     

    Le même discours a d’ailleurs toujours été tenu par l’Eglise Catholique tout au long de l’histoire face au développement des connaissances scientifiques.

     

    Par contre, la situation est tout à fait différente si on envisage la monnaie simplement comme une variable de l’économie, dont l’important est la valeur relative par rapport aux autres actifs,
    qu’il est important de maintenir stable à court terme (faible inflation), mais qui reste susceptible de varier en fonction des besoins de l’économie.

     

    Pour un déflationniste, toute dette doit être soit honorée ou alors répudiée et passée en perte au compte du créancier. Ce point de vue se tient tant que les acteurs en question ont une une
    taille suffisamment petite pour que la faillite de l’une d’entre elles n’ait pas trop de conséquences sur le reste de la collectivité.
    C’est pour cela que les libertaires ont un point de vue souvent déflationniste.

     

    Par contre, lorsqu’on fait face à des mouvements massifs d’endettements à l’échelle de tout le secteur bancaire ou des états, l’application strict de ce principe mène tout droit à des
    catastrophes et à la révolte.

    Les déflationnistes diront que c’est un juste châtiment, et que le problème c’est le « too big to fail », et que donc il faut empêcher qu’un quelconque acteur devienne trop gros pour pouvoir faire
    faillite.

     

    Mais ça, pour moi c’est ce que j’appelle se réfugier dans un monde imaginaire :-)

     

    Le « too big to fail » sera toujours là d’une manière ou l’autre. Toute société qui veut progresser s’organise, il y a formation de hiérarchies, avec réduction du nombre d’entités et croissance de
    la taille de celles-ci au fur et à mesure que l’on gravit cette hiérarchie.
    Et les plus hauts niveaux de la hiérarchie seront toujours « too big to fail ».
    Mieux vaut s’en faire une raison et agir en conséquence: réglementer !

     

    Ou alors on rêve d’un société sans états, constituée d’électrons libres: c’est l’utopie libertaire.

    Mais entendons-nous bien: le recours à la création monétaire est très dangereux. Il ne faut l’utiliser qu’en dernière extrémité.
    Mais dans certains cas, je trouve qu’il se justifie pleinement.
    In fine, c’est une forme de de redistribution du poids d’une dette collective, accumulée sur plusieurs générations, pour laquelle il est impossible de définir des coupables qui devraient
    payer.
    La réduction de la valeur de la monnaie n’est alors qu’une autre forme de « taxation » utilisée pour rembourser la dette.

     

    Pour conclure, tout ceci pour expliquer pourquoi les discussions entre déflationnistes et monétaristes finissent toujours par être stériles, et qu’à la fin il faut choisir son camp.

  16. Pariste,

     

    P. de Graauwe est un compatriote: il est belge. Il a longtemps été un fervent libéral, croyant de le toute puissance du marché déréglementé.

    Face à la crise, il a publiquement reconnu les limites de son approche et complètement changé son discours. C’est un des rares économistes qui fait preuve de flexibilité dans son point de vue.

     

    Cela me le rend éminement sympathique, et j’ai tendance à considérer son point de vue avec respect.

  17. au fait concernant l’inflation des années 70 et le rôle du prix des MP, évidemment je ne doute pas que le choc pétrolier a accentué la politique monétaire expansionniste. Donc quand tu dis que
    l’inflation monétaire est née de l’inflation des MP, tu n’as évidemment pas tort. Mais ce que je veux dire, c’est que si on regarde le mécanisme qui a produit la boucle
    inflationniste prix/salaires, ce n’est pas celui de l’inflation importée (qui a seulement créé une perte de pouvoir d’achat) mais celui de la politique monétaire. Donc oui il y a un lien (choc
    sur prix MP -> politique laxiste -> inflation), mais sans politique accomodante des BC, je ne vois pas pourquoi il y aurait emballement inflationniste. La différence entre les années 70 et
    aujourd’hui… c’est qu’on a vécu les années 70 et on connait un peu mieux le rôel et effets des politiques monétaires. On peut contenir les salaires malgré une hausse des MP. Ca veut dire
    restriction. Ca me parait tellement simple à comprendre que je ne vois pas où je me trompe.

    Bon, il faudra que je lise plus pour affiner les subtilités (l’économie n’est pas une science exacte, je connais un peu les modèles…).

    Cdlt

    P

  18. Marc M,

    Merci pour ton intervention qui remet les choses à leur juste place. Entre les monétaristes et les keynesiens, il y aura de toute façon toujours incompréhension car il s’agit de sensibilités
    différentes. Admettre le massacre au nom du non interventionnisme ce n’est pas mon truc. J’ai été libéral dans le passé. Je le suis moins depuis un certain nombre d’années car je crois que l’état
    et les institutions ont un grand role à jouer à de nombreux niveaux. En matière monétaire, c’est pour moi une évidence dans la crise actuelle. J’ai écris un article l’an dernier : http://futures.over-blog.com/article-la-deflation-n-est-pas-la-solution-38998419.html qui illustre bien ce que je pense du non interventionisme

  19. Merci Marc et JCB, effectivement, nous sommes influencés dans nos analyses par nos sensibilités et convictions (c’est pour ça qu’il est important de différencier sa propre vision politique de la
    réalité – à mon avis là où Loïc est peut-être excessif).
    Puisqu’on parle de choix politique, je suis à l’opposé de de Grauwe ou de vous, je suis fondamentalement anti-libéral. J’ai toujours détesté cette façon hypocrite de faire croire que le
    « laisser-aller » conduisait au meilleur de la nature ou de l’homme, que la morale c’est la loi et que dans ce cadre (souvent imposé par les riches eux-mêmes) tous les coups sont permis. On voit
    très bien où ça mène, il ne fallait pas attendre la crise des subprime pour le voir. Sur le plan rationnel (moins sur le plan émotionnel, forcément), je considère que l’optimum politique et
    économique d’un problème donné n’est ni communiste ni libéral. J’ai toujours été pour une intervention de l’état pour la protection des individus contre les faucons. Pour moi la concurrence est
    une excellente chose, mais les relations de confiance et de coopération sont essentiels et ne peuvent être acquises que dans un cadre moral (et législatif) très rigoureux. Les américains
    l’avaient très bien compris à l’origine de leur libéralisme, mais ils sont laissés faire les faucons ultra-libéraux à la solde des lobbys industriels. Loïc m’a ouvert les yeux sur un
    ultra-libéralisme certes totalement utopique  (finalement autant que le communisme, puisque ces deux « dogmes »
    partent sur le principe faux que l’homme est naturellement bon) mais éminament respectable. On a tous nos sensibilités, nos peurs et dégoûts (Loïc de l’interventionnisme dirigiste et
    anti-progressiste des états, moi de l’avilisssement de l’homme et de la société par le libéralisme). En fait je suis fondamentalement pour la recherche de l’équilibre, je pense qu’aucune théorie
    « simpliste » ne peut fonctionner, il faut de tout, dans des proportions ajustées à chaque situation. J’espère que le problème des dettes se règlera de façon rationnelle et concertée, pas par des
    coups bas égoïstes de passager clandestin.

    Pour revenir au texte de Paul de G., je ne voulais pas me moquer de ses idées (il est évidemment infiniment plus compétent que moi), je dis juste qu’avec un peu plus de rigueur on aurait
    peut-être pu éviter des catastrophes. Mais je répète, pour moi, la relation de confiance reste le pilier d’une société (mondialisée, quoique dans la douleur et l’inégalité) qui fonctionne. Je ne
    me permets pas de demander à mes créanciers d’annuler mes dettes si j’ai fait l’imbécile. J’assume. Les raisonnement d’inflation sont toujours des raisonnements qui oublient le créancier.
    Pourquoi il n’a a pas d’inflation au Japon ? Peut-être parce que ce sont les japonais qui détiennent la dette ? Ah tiens… On avait eu ce débat JCB sur Tropical à propos de nos créanciers
    chinois. Tu dénonçais la « tricherie » de leur part consistant au dumping social. Ce n’est pas faux. Mais le gros problème des européens et américains, c’est qu’il faudrait qu’ils se désintoxiquent
    de la consommation et de l’exploitation des esclaves chinois (on a souvent besoin d’un esclave pour devenir riche). Ca ne me pose pas de problème d’abaisser le niveau de vie des français à celui
    d’un chinois, c’est de toute façon inévitable. Tant pis si c’est la révolution, je préfère ça qu’éponger nos dettes par un tour de passe-passe pitoyable. En fait, oublions nos états d’âme et
    faisons de la real-politique, c’est bloqué pour le moment puisqu’on a encore besoin de créanciers. Je ne doute pas que si les états arrivaient par la rigueur à équilibrer leur compte, ils
    laisseraient sans aucun état d’âme filer l’inflation. Tant pis pour ceux qui les ont soutenu en temps difficiles, c’est de bonne guerre… Mais ceux-là ne sont pas dupes non plus, il leur faudra
    des garanties ou des primes de risque substantielles… . Vous avez dit la crise ?

    Après, déflation ou stagflation, faudra que je regarde de plus près.

    Merci encore

    Cdlt

    P

  20. Vous avez dû lire l’interview dans les Echos du chef
    éco de BNP :

    « Ce n’est pas une tare d’être rigoureux et les marchés financiers ne donnent pas le choix : pour ne pas risquer de dégradation des notations financières qui pèserait sur les taux
    d’intérêt que paient l’Etat, les entreprises et les ménages, il faut entamer ce resserrement budgétaire. »

    « Nous ne sommes de toute façon qu’au début d’ajustements qui seront douloureux. Toute l’Europe est notamment en train d’importer le modèle allemand de modération salariale. »

    Ces idées correspondent exactement à ce que je dis il me semble. La situation est bloquée tant que les états sont en déficit. Pas de chance, la planche à billet ne sert à rien pour le moment. Il
    y a une « justice », disons, les créanciers ne sont pas plus bêtes que nous (les chinois croient au double deep des occidentaux).

  21. Pariste,

    Je préfère sortir du débat politique. Je ne suis pas vraiment libéral puisque les keynésiens sont plutot étatistes. Je rappelle d’ailleurs que De gaulle était étatiste. Je renouvelle en tout cas
    en ces temps troublés mon conseil d’acheter un bien immobilier à crédit et à taux fixe en particulier pour ceux qui n’ont pas d’immobilier dans leur patrimoine. Financé sur 15 ou 20 ans, j’ai la
    certitude que ce sera gagnant. Les taux peuvent monter et les prix baisser, l’important c’est la rentabilité des flux financiers et le ROI.

  22. pour le dialogue Pariste-JC.

    Si …. une crise américaine a eu des effets en Europe,

    alors … une prospérité asiatique peut avoir des effets en Europe.

    Par conséquent le découplage des émergents est une bonne nouvelle.

    Question subsidiaire: l’Asie a-t-elle la force de contre balancer l’Amérique…

    Je regarde la Chine, et tantot ça me rassure, et tantot ça m’inquiète.

    Pareil pour la réalité de la reprise américaine.

  23. @JCB
    Bonjour et tout d’abord merci pour votre blog passionnant.

    Quel est votre avis sur la situation de la Suisse ?
    Va t’elle connaitre les memes monetisation, stagflation que dans l’UE ?

    Je me pose – en autre – cette question car travaillant en Suisse, je peux financer l’acquisition de ma residence principale en France (je suis frontalier) par des credits en CHF a des taux bien
    meilleurs qu’en euro, ce qui me protege aussi contre les risques de change.

    Est-ce que votre recommandation d’achat d’immobilier a credit a taux fixe s’applique dans mon cas ? Est-ce que le CHF sera frappe d’erosion monetaire comme l’EUR ?

    Merci d’avance pour votre reponse

  24. @JCB

    « Je préfère sortir du débat politique. »

    Je pense qu’en effet les choix moraux ne sont pas souvent considérés par les financiers et à mon avis c’est un tort. Dans ton dernier billet sur une autre file, tu expliques très bien pourquoi tu
    ne vois comme seule issue pour l’Europe que l’inflation : « c’est dans notre intérêt ». Tout est dit. Tu as connu les années 70, mais pas les années 30 je crois ? Je pense que quand on s’enrichit, il faut faire attention à ceux chez qui on prend l’argent. Le choix de la stabilité par la BCE
    n’est pas anodin, c’est le choix de la confiance.

    Cdlt

    P

  25. absent quelques jours, j’ai de la lecture intéressante au retour. Cependant les positions des uns et des autres n’ont pas beaucoup bougé. Dommage… ce serait plus pratique si les arguments d’un
    camp finissait par convaincre l’autre.

    Jean-Christophe m’avait presque convaincu mais je me suis replongé dans quelques livres sur inflation, déflation lus et oubliés. Finalement je rejoins un peu Pariste. L’absence de déflation
    depuis la 2nde guerre est principalement (voir uniquement) dûe à l’intervention efficace des BC en jouant sur l’alimentation en liquidité. La question est de savoir si après 60 ans de ce jeu, les
    BC ont encore les moyens d’user longtemps de cet outil. Si oui, il est fort probable qu’il n’y aura pas de déflation et l’inflation s’envolera. Si non, il y aura déflation.

    Jean-Christophe signale à juste titre le comportement de la BCE qui génère une tendance inflationiste en monétisant la dette. De l’autre l’annonce par la France de sa volonté d’augmenter ses
    ventes de patrimoine immobilier devrait générer une tendance déflationiste… nous voilà bien avancés.

    Dans un autre registre, Jean-Christophe indique que le découplage des émergents va entrainer une inflation des prix… etc. Si on se réfère dans une lecture rapide à la crise de 1873, les USA
    étaient à l’époque dans la même situation que la chine aujourd’hui au bémol près de la taille de population. A l’époque les USA produisaient à bas-prix des produits agricoles, des produits
    métallurgiques et mettaient l’Europe à genoux. Il s’ensuivit la crise de 1873 qui n’épargna pas les USA. Dans ce cas-là, le contexte était identique à aujourd’hui avec des bulles de crédit énorme
    (la France supportait de plus à cette époque les conséquences de la guerre de 1870). Tout cela pour dire que je ne vois pas pourquoi aujourd’hui la Chine ou l’Inde (tout en restant les futures
    leaders économiques) ne trébucheraient pas.

  26. bonjour à tous j’envisage d’acquérir un logement pour faire du locatif mais je me pose beaucoup de questions, ma situation personnelle et mes projets immobiliers et professionnels arrivant à
    court terme : 

    1) je ne suis pas propriétaire, je vis chez ma compagne qui elle est propriétaire, donc un investissement maintenant serait pour moi de l’immobilier locatif. j’ai un apport qui me permettrait de
    mettre plus de 50% du bien (appartement type T2 en région parisienne avec une fac très importante à proximité.

    2) je prévois d’ouvrir un cabinet dans mon domaine (je suis profession libérale) d’ici 1 à 2 ans ; les frais de cette mise en place ne devrait pas excéder de plus de 3500 euros l’an sur 2 ans les
    frais que j’ai actuellement .

    3)l’achat d’un bien d’ici 5 à 7 ans maximum  est envisagé avec ma compagne en tant que résidence principale. sachant que je n’ai pas la capacité de mettre un apport de 50 % sur un bien
    locatif maintenant (ou bien alors de prendre un crédit sur 15 à 20ans avec un apport limité)et de remettre un apport du même montant que ma compagne (quand elle revendra sa maison) pour notre
    future résidence principale, je ne sais pas trop quoi faire, ma conseillère à la banque m’a dit franchement qu’elle n’était pas assez calé sur le sujet pour pouvoir me conseiller vu ma situation.

    ps : capacité d’épargne de 12000 euros /an allant sans doute au minimum doublée d’ici à 3ans, et si mon âge peut influencer, j’ai 26ans. si quelqu’un à les connaissances et veux bien m’éclairer
    ce sera avec plaisir, parce que j’ai du mal à trouver quelqu’un qui me conseille sans avoir une idée de me vendre un bien derrière la tête. Merci d’avance

  27. Jean-Christophe,

    A partir de quel taux de rendement annuel estimes-tu qu’un investissement locatif est correct?

    Actuellement avec une évolution des loyers décorrelée de l’évolution des prix des biens, les taux de rendement sont très faibles.

  28. Fran,

    Ca depend. Une opération prestige à Paris avec bonne protection du capital donnera moins de rendement (autour de 5) Ca c’est pour les gens qui ont déjà beaucoup de patrimoine et veulent se faire
    plaisir. Pour ceux qui travaillent le retour sur investissement, on est moins difficile sur le lieu. il faut chercher entre 7 et 8 en comptant les travaux. Attention toutefois aux quartiers
    destinés a se dévaloriser.

    Surtout négociez. Les biens ne partent pas aux prix affichés. Ne pas insister si les gens ne sont pas vraiment vendeurs et attendent un kamikaze.

  29. Merci Jean-Christophe,

    D’après mes calculs, en intégrant l’ensemble des coûts (mensualités du crédit, charges, impôts, frais de notaire, taxe) je suis très loin d’arriver ne serait-ce qu’à 1% de rendement annuel. Ma
    simulation s’appuie sur un bien à 70000€ achat, 450€ loyer (c’est sur Bordeaux, ville que j’ai bien connu) avec un emprunt aux taux actuels sur 17 ans à hauteur de quasi la totalité du prix du
    bien.

    Si je prends une inflation de 5% annuel sur 17 ans (rien de réaliste, juste un exercice), j’arrive alors à 5,5% de rentabilité annuelle.

    Je me dis que par rapport à ce que tu sembles annoncer, je dois faire une erreur quelque part. Mais d’un autre côté cela me parait cohérent.

  30. Je vais formuler ma question de manière plus simple (après consultation de quelques sites sur internet). Les 7/8% de rentabilité sont-ils pour toi de la rentabilité locative (paramètres: loyer et
    prix d’acquisition), de la rentabilité financière (on rajoute les charges, taxes, impots…) ou un TRI?

  31. concernant l’investissement immobilier à crédit, que pensez vous de faire un crédit pour se placer sur la pierre papier( j’ai quelques parts et le rendement est de 6% environs).

    La question c’est une banque ferait elle un crédit aussi avantageux pour un client qui investit en SCPI? si c’est possible , il est possible de profiter du différentiel de taux, non?.

    J’ai comme de nombreux intervenants (même si je suis + stagflationniste que déflationniste) le sentiment que l’immobilier a déjà eu sa phase « boulimique » et les croissances de prix de ces
    dernières années m’inquiète….

    j’avais il y a quelques mois posé la question de l’immobilier en Allemagne (Daniela avait promis d’en faire un article) car là bas les prix étaient + doux.

    Vos idées sur le crédit pour pierre papier?( toute expérience de lecteur m’interesse.

     

    merci encore pour ce site et la qualité des interventions. Bonne continuation

  32. Fran,

    Le rendement locatif, c’est le prix d’acquisition actes en mains divisé par le loyer annuel. Le TRI est bien plus élevé s’il y a de l’inflation car au boue de qq années les loyers sont égaux aux
    remboursements. Le cout en tréso est nul misa part seule la fiscalité joue. Il faut donc au départ avoir des travaux pour défiscaliser les revenus fonciers. A la fin du crédit le différentiel
    locatif est positif est paye meme les impots. j’ai fait ca pendant des années dans les années 90 avec des taux à 10% et des rendements à 15 % sur de grosses opérations de réhabilitation. J’ai
    renégocié ensuite les taux de mes engagements financiers et le différentiel a grimpé encore. Le différentiel locatif compte beaucoup : dans ce cas 5 % au départ. Pour calculer la VAN et le TRI il
    faut que tu listes les flux financiers et que tu les actualise en focntion de l’inflation. Il doit y voir des outils pour ca sur le net. Je te laisse chercher (j’ai franchement pas trop le temps)
    mais les TRI devrait déjà etre très bons avec une inflation à 5 %, des taux fixes à 3.5% et un rendement locatif à 6 % et 30% du prix en travaux.

  33. Les SCPI c’est du suicide, les foncières nous achètent des plateaux à droite et à gauche : vous ne savez pas où vous achetez, c’est un marché sans aucune liquidité et vous en sortez quand la
    foncière le décide (souvent 12 ans) avec la probabilité de tomber en bas de cycle, sans compter que cela fait encore un intermédiaire qui mange 10 points dans la chaine, bref un produit bancaire
    bidon. Le mieux c est de prendre son baton et de faire le tour des biens soi meme. D’ailleurs le batiment c’est pas uniquement un prix, ni même un emplacement c est également des matériaux alors
    le minimum c’est de s’interesser au descriptif (je parle de ce que je connais, le neuf).

  34. Olivier,

    Tu touches du doigt 2 points importants :

    – Beaucoup d’interlocuteurs bancaire ne connaissent rien à la bourse ni à l’économie et répète bêtemetn ce que disent les médias.

    – Ils ont pour mission de fourguer des produits maisons.

    Deux options : la gestion privé haut de gamme si tu as un gros patrimoine, ou un compte en ligne qui donne accès à de nombreux supports si tes avoirs sont réduits.

  35. non jean christophe tu m’avais dit de poster le message sur la file « pierre et crédit à taux fixe » et que tu me répondrais à ce moment là.

  36. Bonsoir Jean-Christophe,

     

    Le cas de figure suivant (le mien pour l’instant), pourrait aussi en intéresser d’autres:

     

    1- j’ai acheté à crédit ma RP en 2006 à 4% fixe sur 20 ans.
    2- Entretemps, suite au décès d’un proche, j’ai hérité d’un capital en cash (supérieur à la valeur de l’encours du crédit du point 1) dont je me demande quoi faire

     

    Je ne me plains pas de ma situation naturellement, sauf que par les temps qui courent, le point 2 a tendance à m’empêcher de dormir :-)

     

    Je vois trois possibilités:
     1- remboursement du crédit + placement du reste en actions, obligations, or, tout ce qu’on veut …
     2- acheter un deuxième bien immobilier à crédit taux fixe, en utilisant le cash comme apport perso (~ 35% de la valeur du bien) + mettre l’un des deux en location
     3- investir ce capital en actions, obligations, or, etc …

     

    L’option 1 semble franchement idiote. Pourquoi rembourser tout de suite un crédit à 4% sur 20 ans maintenant ? Le seul avantage est la pure tranquilité d’esprit.

     

    J’hésite entre l’option 2 et l’option 3.

     

    L’option 2 aurait sans doute ma préférence si j’étais sur que les loyers couvriraient largement le coût du crédit. En effet, ce serait la tranquilité d’esprit assurée (à part les emmerdes
    éventuelles avec de mauvais locataires).

     

    Malheureusement les prix de l’immo sont tels que même avec 35% d’apport personnel, c’est loin d’être évident ! Sans parler de l’impôt foncier qui va certainement augmenter … J’ai tendance à me
    dire que si même avec autant d’apport personnel et un crédit à 4% les loyers paient tout juste le crédit, ça n’est pas un investissement terrible.

     

    L’option 3 a l’air beaucoup moins tranquille, et requiert un suivi permanent… Ca ne m’enchante guère. J’ai le profil de l’investisseur pépère qui cherche la sécurité beaucoup plus que le
    rendement :-)

     

    Alors je me demandais si dans cette situation, tu aurais les mêmes hésitations, ou bien si tu choisirais tout de suite une option, et pourquoi.

     

    Question subsidiaire: un achat immobilier prends énormément de temps (jai cherché ma RP pendant presque 2 ans …). Alors, en attendant que faire pour protéger son capital des paniques bancaires
    ??

     

    Pour l’instant, je n’ai rien trouvé de mieux que le placer dans 4 banques différentes. Pour l’or, je pense comme toi que c’est trop tard – ou alors en acheter un petit peu et le garder ad vitam
    comme assurance perpétuelle anti révolution …

    Y a-t-il moyen de faire plus sur à court terme ? Acheter d’autres monnaies plus stables ? On parle pas mal du $ canadien ou australien, etc …

     

    En fait, quand une banque fait faillite, est-ce que les titres (actions, obligations) et les comptes en monnaies étrangères restent ta propriété et échappent à la procédure de liquidation ?

    (Je me place ici naturellement dans un scénario catastrophiste de grave crise bancaire ou de grosses banques explosent pour lesquelles la garantie des dépôt n’est pas applicable en pratique.)

    J’imagine que si un tel cas de figure se présentait, l’Etat sera quasiment forcé de nationaliser ladite banque pour protéger les dépôts, sinon ce serait la catastrophe …

  37. – Beaucoup d’interlocuteurs bancaire ne connaissent rien à la bourse ni à l’économie et répète bêtemetn ce que disent les médias.

    – Ils ont pour mission de fourguer des produits maisons.

     

    Ca c’est bien vrai !

    Je suis allé une fois voir le conseiller financier de mon agence bancaire … C’était vraiment navrant.

     

    Je suis donc très reconnaissant et félicite les pros comme Jean-Christophe qui nous éclairent gracieusement en passant leur temps à tenir un blog !

  38. Bonjour Marc. Je crois que l’immobilier restera une bonne valeur refuge et qu’il est aujourd’hui plus abordable que l’or. Il faut les deux. Point important sur les décisions d’investir dans
    l’immo, il faut absolument tenir compte de l’age de l’épargnant et de la quantité d’immobilier qu’il a déjà dans son patrimoine. Chaque cas est particulier il faut un minimum de diversifcation.
    Prendre ta décision il faut que tu tiennes compte de ça. Pour te répondre 2 ou 3 c’est à voir. 1 surtout pas !

    Les contraintes successorale me paraissent en revanche moins importante qu’auparavant pour transmettre , il faut déjà avoir mis a l’abri ce qu’on veut transmettre et dans l’immobilier le système
    de donation est actuellement particulièrement favorable. En deux mots ne pas rester en assurance vie uniquement à cause de ca.

  39. Merci beaucoup Jean-Christophe pour avoir pris le temps de détailler.

    Je regarderai cela au calme plus tard. Comme toi, je suis un peu pressé par les RDV.

  40. Bonjour esteban

    bonjour à tous j’envisage d’acquérir un logement pour faire du locatif mais je me pose beaucoup de questions, ma situation personnelle et mes projets immobiliers et professionnels arrivant
    à court terme : 

    1) je ne suis pas propriétaire, je vis chez ma compagne qui elle est propriétaire, donc un investissement maintenant serait pour moi de l’immobilier locatif. j’ai un apport qui me
    permettrait de mettre plus de 50% du bien (appartement type T2 en région parisienne avec une fac très importante à proximité.

    2) je prévois d’ouvrir un cabinet dans mon domaine (je suis profession libérale) d’ici 1 à 2 ans ; les frais de cette mise en place ne devrait pas excéder de plus de 3500 euros l’an sur 2
    ans les frais que j’ai actuellement .

    3)l’achat d’un bien d’ici 5 à 7 ans maximum  est envisagé avec ma compagne en tant que résidence principale. sachant que je n’ai pas la capacité de mettre un apport de 50 % sur un bien
    locatif maintenant (ou bien alors de prendre un crédit sur 15 à 20ans avec un apport limité)et de remettre un apport du même montant que ma compagne (quand elle revendra sa maison) pour notre
    future résidence principale, je ne sais pas trop quoi faire, ma conseillère à la banque m’a dit franchement qu’elle n’était pas assez calé sur le sujet pour pouvoir me conseiller vu ma
    situation.

    ps : capacité d’épargne de 12000 euros /an allant sans doute au minimum doublée d’ici à 3ans, et si mon âge peut influencer, j’ai 26ans. si quelqu’un à les connaissances et veux bien
    m’éclairer ce sera avec plaisir, parce que j’ai du mal à trouver quelqu’un qui me conseille sans avoir une idée de me vendre un bien derrière la tête. Merci d’avanc

    Prends le temps de trouver un belle affaire à Paris et profite de ta capacité d’endettement à taux bas. Je ne concois pas d’affronter la suite de cette crise sans endettement immobilier si on
    est jeune.

  41. Oui, merci Jean-Christophe, je pense qu’un courtier vend pour au moins 4 raisons intéressées: le courtage, les bonus, les contrats passés avec des gestionnaires de fonds, la
    stratégie des gestionnaires de la banque mère. Le client arrive loin derrière. Ils achètent des commodities et soutiennent le marché en vendant des fonds « logistiques ». Ils ont tout
    essayé pour me les refiler. Leurs intuitions quant aux crashs: zéro.

    Jim Rogers conseille les « real assets », les commodities ou les « sounds currencies » pour les 5 à 10 ans qui viennent. Tout comme toi les MP ou l’immobilier. Je découvre qu’il a créé un index
    Rogers sur les commodities après s’être aperçu que Goldman Sachs fin des années 90 modifiait la composition du sien tous les 2 ou 3 ans. Je remarque qu’il n’est pas le seul à
    se méfier des index les plus connus.

  42. Bonsoir SR71,

    Je tombe sur l’un de tes commentaires au sujet d’une mine qui, moi-même m’intriguée beaucoup: « Ivanhoë Mines me semble interessante, à étudier en tout
    cas. (…) Commentaire n°42 posté par SR71 le 25/03/2010 à 00h10″. Pourrais-tu partager ton opinion actuelle s’il te plaît ?

    En te remerciant

  43. Jean-Christophe, je suis perplexe.

    Après simulation, sur un bien immobilier avec une durée d’emprunt de 15 ans à 3,85%, une inflation annuelle à 8% sur 15 ans (ne lésinons pas), un taux de rentabilité locative de 6% (très
    difficile à accrocher avec les prix aujourd’hui, la réalité me conduit plutôt à environ 4%), j’arrive à une rentablité financière nette au bout de 15 ans de 94% et donc une rentabilité financière
    annuelle nette d’environ 6%.

    Cela ne me fait pas sauter au plafond d’autant que cela amputera ma capacité d’emprunt pour une RP.

    Mes résultats te paraissent cohérents? ou est-ce que tes propres simulations ou ton expérience te conduisent à une rentabilité tout autre?

    Réponds si tu as le temps, sinon c’est pas grave.

     

     

  44. Ok, merci Jean-Christophe pour le retour. Je pense que j’évalue mal le poids de la fiscalité. Je vais revoir cela.

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